Imóvel sem escritura: como regularizar e registrar na matrícula

Comprou a casa, pagou tudo, mora nela há anos, mas o nome no cartório ainda é de outra pessoa? Quem tem um imóvel sem escritura conhece esse incômodo. A posse é sua, as contas chegam no seu nome, só que, para a lei, você ainda não é o dono.

Isso trava a venda, impede o financiamento bancário e vira problema sério na hora do inventário. A boa notícia é que existe caminho. A má é que não existe um só: a regularização de um imóvel sem escritura depende de como a irregularidade surgiu.

Este texto explica a diferença entre escritura e registro, mostra as vias que a lei oferece em 2026 e indica quando cada uma se aplica. Também aponta as situações em que o processo emperra, porque fingir que é sempre simples não ajudaria ninguém.

Escritura e matrícula: por que o imóvel ainda não é seu

Muita gente trata escritura e registro como a mesma coisa. São documentos diferentes, com funções diferentes, e essa confusão está na raiz do problema.

A escritura pública é o ato lavrado no tabelionato de notas. Nela, o tabelião formaliza o negócio, dá fé pública às assinaturas e registra a vontade das partes. Já a matrícula fica no Cartório de Registro de Imóveis. É ela que conta toda a história do bem, com medidas, localização, proprietários e ônus. O registro da escritura na matrícula é o passo que efetivamente transfere a propriedade.

Por isso a frase que resume o direito imobiliário brasileiro: só é dono quem registra. Sem o registro, o comprador tem a posse e um contrato, mas não tem o domínio. A escritura na gaveta não basta. Enquanto o ato não entra na matrícula, o vendedor continua sendo o proprietário aos olhos da lei.

O que diz a lei sobre o imóvel sem escritura

Dois artigos do Código Civil sustentam tudo isso. O artigo 1.245 estabelece que a propriedade de bem imóvel se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Antes do registro, o alienante continua como dono.

O artigo 108, por sua vez, exige escritura pública para os negócios que envolvam imóveis de valor superior a trinta salários mínimos. Em 2026, com o mínimo em R$ 1.621, esse teto fica em R$ 48.630. Na prática, quase todo imóvel urbano entra nessa regra. E o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o valor a considerar é o da avaliação do fisco, não o que as partes declaram no contrato, o que afasta a manobra de “vender por menos” só para escapar da escritura.

Há ainda a Lei de Registros Públicos, a Lei 6.015/1973, que organiza o funcionamento dos cartórios e prevê os procedimentos de regularização. É nela que se encaixam os caminhos que veremos a seguir.

Quando dá para resolver com escritura e registro direto

O cenário mais simples acontece quando existe um contrato particular de compra e venda, o vendedor está vivo, localizável e disposto a colaborar, e a cadeia de proprietários está em ordem na matrícula.

Nesse caso, o caminho é direto. As partes vão ao tabelionato, lavram a escritura pública de compra e venda e levam o documento ao Registro de Imóveis. Pago o ITBI ao município, o oficial registra a transferência na matrícula. A partir daí, o comprador passa a ser o dono também perante a lei.

Esse é o melhor dos mundos, mas depende de um detalhe que nem sempre existe: a boa vontade do vendedor. Quando ele desaparece, morre ou simplesmente se recusa a assinar, o problema muda de figura.

Adjudicação compulsória: quando você quitou e o vendedor sumiu

Aqui entra um dos instrumentos mais úteis do direito imobiliário recente. Se você comprou por compromisso de compra e venda, pagou tudo, mas não consegue a escritura definitiva, a adjudicação compulsória força a transferência da propriedade.

Ela tem duas vias. A judicial, de sempre, e a extrajudicial, criada pela Lei 14.382/2022 com o artigo 216-B da Lei de Registros Públicos e regulamentada pelo Provimento CNJ 150/2023, hoje incorporado ao Código Nacional de Normas. A via extrajudicial corre dentro do próprio Cartório de Registro de Imóveis, costuma ser mais rápida e mais barata, e dispensa o processo no Judiciário.

Para usar a adjudicação extrajudicial, alguns requisitos precisam estar presentes. É necessário um compromisso de compra e venda ou de cessão sem cláusula de arrependimento exercitável, a prova de que o preço foi integralmente quitado, uma ata notarial lavrada por tabelião e a assistência de advogado, que é obrigatória. O Provimento trouxe duas facilidades importantes: não se exige o registro prévio do compromisso na matrícula, nem a regularidade fiscal do vendedor, o que destrava muitos casos antes parados.

Há, porém, um limite decisivo. A adjudicação extrajudicial só funciona se o imóvel já tiver matrícula individualizada no cartório. Sem matrícula, esse caminho não serve, e a saída passa a ser outra.

Usucapião: quando o imóvel sem escritura nem matrícula tem

Quando não há matrícula, ou quando a cadeia de proprietários se rompeu lá atrás (você comprou de alguém que também nunca registrou), a via tende a ser a usucapião. Ela é uma forma originária de adquirir a propriedade pela posse prolongada, e por isso não depende de uma escritura anterior em ordem.

Existem várias modalidades, com prazos diferentes conforme o caso, em geral de cinco, dez ou quinze anos de posse mansa, pacífica e ininterrupta. A escolha da modalidade certa muda o prazo e os requisitos, então é o ponto que mais pede análise técnica.

Assim como a adjudicação, a usucapião também tem versão extrajudicial, prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e no Provimento CNJ 65/2017. Ela se processa no cartório, com ata notarial, planta assinada por profissional habilitado e anuência dos confrontantes. Quando há acordo entre as partes e a documentação está completa, costuma ser bem mais ágil que a ação judicial. Havendo conflito ou ausência de anuência, o caminho volta a ser o Judiciário.

REURB e inventário: os outros dois caminhos

Nem todo imóvel sem escritura se resolve por escritura, adjudicação ou usucapião. Dois cenários pedem solução própria.

O primeiro é o do imóvel em núcleo urbano informal, como loteamentos antigos sem aprovação. Para esses casos existe a regularização fundiária urbana, a REURB, prevista na Lei 13.465/2017. Ela tem a modalidade social, voltada a famílias de baixa renda, e a específica, para os demais ocupantes. Boa parte do trabalho corre junto ao município, que conduz o projeto de regularização do núcleo.

O segundo é o do imóvel que continua em nome de uma pessoa já falecida. Aqui a regularização anda junto com o inventário. Sem partilhar o bem entre os herdeiros e levar o formal de partilha a registro, não há como pôr o imóvel no nome de quem ficou com ele. É um passo que muita gente adia por anos e que costuma encarecer quanto mais demora.

Quando regularizar o imóvel sem escritura fica difícil

Vale ser honesto sobre os obstáculos, porque eles existem e definem a estratégia.

A adjudicação extrajudicial trava quando falta matrícula, quando o preço não está comprovadamente quitado ou quando o contrato ainda permite arrependimento. A usucapião não corre contra bem público, então imóvel da União, do Estado ou do município não se usucape. Áreas de preservação permanente e terrenos com restrição ambiental trazem complicações adicionais. E quando a cadeia dominial está rompida por uma fraude antiga, com documento falso em algum elo, o caso pode exigir ação anulatória antes de qualquer regularização.

Há também o custo. ITBI, emolumentos de cartório, ata notarial e honorários entram na conta, e o valor varia conforme o imóvel e a via escolhida. Nenhum desses caminhos é instantâneo nem automático. O que se pode dizer com segurança é que o custo de regularizar quase sempre fica abaixo do prejuízo de manter o bem irregular, que perde valor de mercado e fica exposto a disputas.

Passo a passo para regularizar

Embora cada caso siga uma rota própria, o início costuma ser o mesmo:

1. Puxe a certidão de matrícula e de ônus reais no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde fica o bem. É ela que revela se existe matrícula, qual a cadeia de proprietários e se há penhora ou hipoteca.
2. Reúna a documentação que você tem: contrato, comprovantes de pagamento, carnês de IPTU, plantas, contas antigas e, se houver, escritura ou compromisso.
3. Identifique a natureza da irregularidade com ajuda técnica. É contrato de gaveta com vendedor disponível? Vendedor sumido e preço quitado? Posse longa sem matrícula? Imóvel de herança?
4. Escolha a via a partir desse diagnóstico: escritura mais registro, adjudicação, usucapião, REURB ou inventário.
5. Providencie tributos e custas, em especial o ITBI no município, para que o registro final possa ser feito.

A via judicial e a via extrajudicial

A escolha entre cartório e Justiça não é detalhe. A via extrajudicial, quando cabível, entrega rapidez e custo menor, mas exige documentação completa e acordo entre as partes. Basta uma impugnação fundamentada para que o caso seja remetido ao Judiciário.

A via judicial é mais lenta e mais cara, porém tem alcance maior. Ela resolve conflitos que o cartório não pode dirimir, supre a ausência de anuências e enfrenta fraudes na cadeia dominial. Saber qual porta bater depende da análise concreta dos documentos, e essa decisão, tomada cedo, evita meses de retrabalho. Se quiser entender melhor uma das modalidades mais comuns, vale a leitura sobre como funciona a usucapião.

Perguntas frequentes

Contrato de gaveta vale alguma coisa? Vale como prova da posse e do acordo entre as partes, e serve para exigir o cumprimento das obrigações. O que ele não faz é transferir a propriedade. Para isso, é preciso escritura registrada ou uma das vias de regularização.

Posso vender um imóvel sem escritura? Pode até negociar a posse, mas não consegue passar a propriedade pela via formal nem permitir que o comprador financie o bem. Isso reduz muito o universo de interessados e o preço.

Quanto tempo leva para regularizar? Depende do caminho. Lavrar escritura e registrar, com vendedor presente, é questão de semanas. Usucapião e adjudicação variam de meses a mais de um ano, conforme a complexidade e a via escolhida.

Imóvel sem matrícula pode entrar em financiamento? Não. Os bancos só financiam ou aceitam como garantia imóveis com matrícula regular no nome do proprietário. Esse é um dos motivos mais comuns para procurar a regularização.

Preciso de advogado para regularizar? Na adjudicação extrajudicial e na usucapião, a assistência de advogado é exigida por lei. Nos demais casos, ela não é obrigatória em todo ato, mas o diagnóstico da via correta evita escolher o caminho errado e perder tempo e dinheiro.

Quem paga o ITBI? Em regra, o comprador. O imposto é municipal e precisa estar quitado para que o registro da transferência seja feito na matrícula.

Conclusão

Um imóvel sem escritura não é um beco sem saída, mas também não se resolve com fórmula única. O que decide o caso é o diagnóstico certo logo no começo: entender por que o bem ficou irregular e qual via a lei oferece para aquela situação específica. Documentação organizada e a escolha correta entre cartório e Justiça são os dois fatores que mais encurtam o caminho.

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Este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e não constitui consulta ou parecer jurídico. As normas e o entendimento dos tribunais podem mudar, e cada imóvel possui particularidades de matrícula, posse e documentação que precisam ser analisadas individualmente. Se você tem um imóvel sem escritura, busque a orientação de um advogado de sua confiança antes de decidir o caminho.

O Schroeder Advogados atua em Direito Imobiliário em todo o Brasil, em matérias como regularização de imóveis, usucapião, escrituras e registros. Em caso de dúvida sobre o seu caso, entre em contato pelos nossos canais de atendimento.