Você pagou o imóvel inteiro. Tem o contrato assinado, os recibos, talvez até a posse há anos. Só que a escritura nunca saiu. O vendedor sumiu, morreu, mudou de ideia ou simplesmente não atende mais. Para quem vive isso, a pergunta é uma só. Como colocar o imóvel no meu nome sem depender dele? A saída se chama adjudicação compulsória.
Trata-se do procedimento que transfere a propriedade ao comprador que quitou o preço, mesmo contra a vontade do vendedor. Ela existe há décadas na Justiça. Desde 2022, porém, também pode ser feita em cartório, o que mudou bastante o custo e o prazo.
Este artigo explica, em linguagem simples, quando a adjudicação compulsória cabe, o que ela exige, quanto custa, quanto demora e em que situações o cartório resolve sem processo. No fim, há um bloco de perguntas rápidas e a lista de documentos que você já pode separar.
O que é a adjudicação compulsória
Quando alguém compra um imóvel por contrato particular, o que ele recebe é uma promessa. O vendedor promete passar a escritura definitiva depois do pagamento. A propriedade, porém, só muda com o registro dessa escritura na matrícula do imóvel. Enquanto isso não acontece, o bem continua em nome de quem vendeu.
A adjudicação compulsória resolve justamente a falta dessa escritura. Em vez de a transferência depender da assinatura do vendedor, ela passa a ser determinada por um juiz ou, hoje, pelo oficial do registro de imóveis. O resultado prático é o mesmo. O comprador recebe a matrícula em seu nome.
O fundamento está nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. O primeiro diz que a promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento gera um direito real à aquisição do imóvel. O segundo autoriza o comprador a exigir a escritura e, se o vendedor recusar, a pedir a adjudicação do imóvel.
Quem tem direito à adjudicação compulsória
Três condições precisam estar presentes ao mesmo tempo. Primeiro, um contrato de promessa de compra e venda, ou de cessão de direitos, por escrito. Ele pode ser público ou particular. O famoso contrato de gaveta serve, desde que esteja assinado pelas partes.
Segundo, o preço precisa estar integralmente pago. Este é o ponto que mais derruba pedidos. O STJ decidiu, em dezembro de 2025, que a quitação precisa ser completa e comprovada. Um saldo pequeno em aberto impede a adjudicação, mesmo que a dívida já esteja prescrita. Prescrição, no entender da Corte, apaga a cobrança, não o dever de pagar.
Terceiro, o contrato não pode ter cláusula de arrependimento válida. Essa cláusula permite que qualquer das partes desista do negócio, em geral pagando uma multa. Se ela existe e ainda pode ser exercida, não há direito real à aquisição e, portanto, não há adjudicação compulsória.
Há ainda uma dúvida frequente. O contrato precisa estar registrado na matrícula? Não. A Súmula 239 do STJ resolveu a questão há anos. O registro da promessa não é condição para a adjudicação. Ele protege o comprador contra terceiros, mas não é exigido para que o direito exista.
Quando a adjudicação compulsória não resolve
Nem toda situação de escritura pendente cabe nesse caminho. Se falta pagar parte do preço, o problema é outro e a solução passa por quitar ou negociar o saldo antes. Se o contrato é verbal, sem nenhum documento assinado, a prova fica muito frágil e a via mais provável passa a ser a usucapião.
Também não cabe quando o imóvel foi vendido a mais de uma pessoa e o outro comprador registrou o título primeiro. Nesse caso, o imóvel já não está em nome do vendedor, e quem comprou de boa-fé e registrou leva vantagem. O comprador prejudicado fica com o direito a indenização contra o vendedor, pedido que tem prazo de prescrição e por isso não deve ser adiado.
Por fim, se o imóvel tem indisponibilidade averbada, penhora ou outra restrição que bloqueie a transferência, o cartório não pode seguir. A situação precisa ser resolvida antes, ou levada ao juiz.
Adjudicação compulsória em cartório: o que mudou em 2022
Até pouco tempo, a única saída era o processo judicial. A Lei 14.382/2022 criou o artigo 216-B da Lei de Registros Públicos e autorizou a adjudicação compulsória extrajudicial, feita diretamente no registro de imóveis onde o bem está matriculado.
O Conselho Nacional de Justiça regulamentou o procedimento no Provimento 150/2023, que vale para todo o país. A partir dele, os cartórios passaram a processar os pedidos com regras uniformes. O requerente precisa estar representado por advogado, com procuração específica, e o pedido é instruído com um conjunto fechado de documentos.
A lei dispensou duas exigências que antes travavam muitos casos. O contrato não precisa estar registrado, em linha com a Súmula 239. E não é necessário provar a regularidade fiscal do vendedor, o que resolve o caso clássico da construtora que fechou as portas deixando débitos.
Como funciona o procedimento no cartório
O advogado protocola o requerimento no registro de imóveis com o contrato, a prova de quitação e uma ata notarial. Essa ata, lavrada em tabelionato de notas, é a peça central. Ela reúne a identificação do imóvel, a prova de pagamento integral e a comprovação de que o vendedor foi notificado e não compareceu para assinar a escritura em quinze dias. Juntam-se ainda as certidões dos distribuidores, que mostram a inexistência de disputa judicial sobre o imóvel, e o comprovante do ITBI.
Em seguida, o oficial notifica o vendedor, ou seus herdeiros, para que concorde com a transferência ou a impugne em quinze dias. O silêncio vale como concordância. Se o vendedor está em lugar incerto, a notificação é feita por edital, publicado duas vezes com intervalo de quinze dias.
Sem impugnação, o oficial registra a transferência diretamente na matrícula. O próprio contrato de promessa serve como título. Com impugnação fundamentada, o cartório não decide o conflito. Os autos vão ao juiz, e o pedido segue como processo judicial, aproveitando o que já foi feito.
Quanto custa a adjudicação compulsória
O custo tem três componentes em qualquer dos caminhos. O ITBI, imposto municipal sobre a transmissão, calculado sobre o valor do imóvel. Os emolumentos de cartório, para a ata notarial e o registro. E os honorários do advogado, que é obrigatório tanto na Justiça quanto no cartório.
Na via extrajudicial, em Santa Catarina, a ata notarial da adjudicação compulsória é cobrada como escritura com valor econômico, nos moldes da usucapião extrajudicial, e o registro final segue a tabela estadual. Os valores variam conforme o preço do imóvel e são fixados pela Lei Complementar estadual 755/2019.
Na via judicial, entram ainda as custas processuais, calculadas sobre o valor da causa, que corresponde ao valor do imóvel. Em compensação, se o vendedor resistiu sem razão, o juiz pode condená-lo a pagar as custas e os honorários do advogado do comprador. No cartório, essa condenação não existe. Cada um arca com o que gastou.
Quanto demora a adjudicação compulsória
A diferença de prazo é o principal motivo para preferir o cartório. Sem impugnação e com o vendedor localizado, o procedimento extrajudicial costuma terminar em cerca de trinta dias úteis após a notificação. Se for preciso edital, somam-se mais algumas semanas. No total, a maioria dos casos simples fecha entre dois e quatro meses, contando a preparação da ata notarial.
Na Justiça, o cenário é outro. Uma ação de adjudicação compulsória sem contestação leva em geral de um a dois anos até a sentença e o mandado de registro. Com contestação, perícia ou recurso, pode passar de três anos. A sentença, quando favorável, substitui a escritura e é levada diretamente ao registro de imóveis, como prevê o artigo 501 do Código de Processo Civil.
Existe prazo para pedir a adjudicação compulsória?
Essa é uma das perguntas mais comuns de quem comprou há dez, vinte anos e nunca regularizou. A boa notícia é que o STJ entende que o pedido de adjudicação compulsória não prescreve. Trata-se de um direito potestativo sem prazo fixado em lei, e a Corte firmou esse entendimento em julgados como o REsp 1.216.568/MG e o REsp 1.584.461/GO.
Isso não significa que esperar seja indiferente. Com o passar do tempo, o vendedor morre e surgem herdeiros, a empresa vendedora é extinta, documentos se perdem e o imóvel pode receber penhoras por dívidas de quem ainda consta como dono. Cada um desses eventos complica o pedido. Quanto antes a adjudicação compulsória for feita, mais simples ela tende a ser.
Vendedor falecido, empresa extinta ou vendedor sumido
Esses três cenários são justamente os que mais aparecem no escritório, e todos têm solução. Se o vendedor morreu, o pedido é dirigido aos herdeiros ou ao espólio. A certidão de óbito e a prova da condição de herdeiro acompanham o requerimento. Não é preciso esperar o inventário dele terminar, embora, quando o inventário já existe, seja útil saber quem o representa. Para entender como esse procedimento funciona, veja nosso artigo sobre inventário em cartório.
Se a vendedora era uma construtora ou incorporadora que encerrou as atividades, a notificação é feita aos antigos sócios ou por edital. A dispensa da regularidade fiscal, prevista na lei, foi pensada exatamente para esses casos.
Se o vendedor simplesmente desapareceu, o edital resolve a notificação. O que não pode faltar é a prova de que houve tentativa real de localizá-lo, o que a ata notarial e as certidões documentam.
Loteamentos: um atalho previsto na lei
Quem comprou lote em loteamento registrado tem uma regra ainda mais favorável. O artigo 26 da Lei 6.766/1979 diz que o contrato de compromisso, uma vez registrado e quitado, serve como título para a transferência, sem precisar de escritura nem de adjudicação. Basta apresentar o contrato e a prova de quitação ao registro de imóveis.
Na prática, muitos compradores de lote não registraram o contrato na época e, por isso, acabam precisando da adjudicação compulsória. Ainda assim, vale conferir a matrícula antes, porque às vezes o caminho é mais curto do que parece.
Perguntas frequentes
Comprei por contrato de gaveta. Tenho direito à adjudicação compulsória?
Sim, desde que o contrato esteja assinado, o preço pago e não exista cláusula de arrependimento. O contrato não precisa estar registrado na matrícula. Faltando algum desses pontos, o caminho pode ser outro, como a usucapião.
Preciso de advogado para fazer a adjudicação compulsória no cartório?
Sim. O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos exige que o requerente esteja representado por advogado, com procuração específica. A exigência vale para a via extrajudicial e para a judicial.
O vendedor morreu. Ainda consigo a adjudicação?
Consegue. O pedido é feito contra os herdeiros ou o espólio, com a certidão de óbito e a prova de quem são os sucessores. Se não forem localizados, a notificação sai por edital.
Quanto tempo leva a adjudicação compulsória no cartório?
Nos casos sem impugnação e com vendedor localizado, cerca de trinta dias úteis após a notificação. Somando a ata notarial e as certidões, a maioria dos casos simples fecha em dois a quatro meses.
E se o vendedor impugnar o pedido no cartório?
O cartório não julga o conflito. Com impugnação fundamentada, os autos são remetidos ao juiz, e o pedido continua como processo judicial, aproveitando os documentos já reunidos.
Paguei quase tudo, falta uma parcela antiga. Posso pedir a adjudicação?
Não. O STJ exige quitação integral e decidiu que nem a prescrição da parcela substitui o pagamento. O caminho é quitar ou negociar o saldo e só então pedir a adjudicação.
A adjudicação compulsória prescreve?
Não. Segundo o STJ, o direito do comprador quitado de pedir a adjudicação não se extingue pelo tempo. Ele só desaparece se um terceiro adquirir o imóvel por usucapião ou se um comprador de boa-fé registrar primeiro.
Documentos para separar
Antes de procurar o advogado, reúna o contrato de compra e venda ou cessão, assinado, e todos os recibos ou comprovantes de pagamento. Junte a matrícula atualizada do imóvel, seus documentos pessoais e, se o vendedor faleceu, a certidão de óbito e o que souber sobre os herdeiros. Também ajuda ter comprovantes de IPTU e contas pagas em seu nome, que reforçam a posse. O restante, como certidões, ata notarial e guia do ITBI, é providenciado durante o procedimento.
Conclusão
A adjudicação compulsória é o instrumento certo para quem pagou o imóvel e ficou sem a escritura. Com contrato assinado, preço quitado e sem cláusula de arrependimento, o direito existe e não prescreve. Desde 2022, ele pode ser exercido em cartório, com prazo de meses em vez de anos e sem depender da boa vontade do vendedor. A escolha entre cartório e Justiça depende do caso concreto, especialmente de haver ou não resistência do outro lado.
O Schroeder Advogados atua em Direito Imobiliário e acompanha procedimentos de adjudicação compulsória, judiciais e extrajudiciais, em Camboriú e em todo o Brasil.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o seu caso. Se você quitou um imóvel e não consegue a escritura, o Schroeder Advogados pode avaliar a sua situação. Fale conosco pelo WhatsApp (47) 3365-3636.
