Retificação de Área

Retificação de Área

A matrícula diz que o terreno tem 360 m², o levantamento topográfico mostra 412 m², e o banco não aceita financiar. Divergências como essa travam vendas, inventários, desmembramentos e averbações de construção. O Schroeder Advogados conduz a retificação de área no cartório e na Justiça, em parceria com engenheiros e agrimensores.

Matrículas antigas costumam trazer descrições vagas, com medidas aproximadas, sem coordenadas e com confrontações pelo nome de vizinhos que já não existem. A Lei 6.015/73 manda o oficial retificar o registro omisso, impreciso ou que não exprima a verdade (art. 212). O interessado pode escolher entre o procedimento no próprio cartório e o judicial, e usar a via administrativa não impede quem se sentir prejudicado de recorrer à Justiça.

Quando a retificação é necessária

A divergência quase sempre aparece num momento de pressa. O banco recusa o financiamento porque a área da matrícula não bate com a avaliação. O inventário trava porque a partilha precisa descrever cada parte do terreno. A prefeitura não aprova o desmembramento porque as medidas do lote original estão erradas. O cartório não averba a construção porque a casa, pela descrição registrada, ultrapassaria a divisa. Em todos esses casos, a retificação vem antes do negócio que se quer fazer, e quanto mais cedo ela começa menor o risco de perder o comprador ou o crédito.

Retificação em cartório

Erros simples podem ser corrigidos pelo oficial de ofício ou a pedido do interessado (art. 213, I, da Lei 6.015/73). Entram aqui o erro na transposição do título para a matrícula, a confrontação ou o nome de rua desatualizados, coordenadas georreferenciadas que não alteram as medidas, um erro de cálculo e a divisa com um vizinho que já retificou o próprio imóvel.

Quando é preciso alterar as medidas do terreno, com ou sem mudança da área, o pedido segue o inciso II do mesmo artigo. Ele exige planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART, e também pelos confrontantes. O vizinho que não assinou é notificado e tem 15 dias para se manifestar. Se não impugnar, a lei presume que concordou (§4º). Cuidamos da notificação, da documentação técnica e do acompanhamento até a averbação na matrícula.

Na prática, o trabalho começa pela matrícula atualizada e pelo levantamento topográfico feito por engenheiro ou agrimensor, que gera a planta e o memorial. Em seguida, buscamos a assinatura dos confrontantes na própria planta, porque isso dispensa as notificações e encurta o procedimento. Depois do prazo de manifestação, o oficial analisa o pedido e, estando tudo em ordem, averba a nova descrição. Quando o mesmo terreno também será desmembrado ou terá construção averbada, planejamos as etapas em conjunto para aproveitar um único levantamento.

O que acontece se o vizinho se opuser

Havendo impugnação, o oficial tenta o acordo entre as partes. Sem acordo, o caso vai ao juiz, que decide de plano ou depois de uma instrução rápida. Se a discussão envolver a propriedade da faixa de terra, as partes são remetidas às vias ordinárias, isto é, a uma ação judicial comum (§6º). Nesses casos, a retificação judicial com perícia técnica, ou uma ação demarcatória, passa a ser o caminho.

O que a retificação não resolve

A retificação corrige a descrição do imóvel que já pertence ao requerente. Ela não serve para incorporar terra de outra pessoa. Se a área a mais pertence a um vizinho, a transferência exige escritura pública, recolhimento do ITBI e respeito às regras urbanísticas ou à fração mínima rural (art. 213, §9º). O TJSC decidiu em 2026 que a retificação não é possível para aumento significativo de área e que a área não titulada se adquire por usucapião.

Imóvel rural e georreferenciamento

Nos imóveis rurais, a retificação costuma vir junto com o georreferenciamento. Mesmo com o prazo de certificação pelo INCRA prorrogado para parte dos imóveis, o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil entende que o levantamento georreferenciado continua exigível na retificação de área, no desmembramento e no remembramento. Explicamos as regras atuais na página de imóveis rurais.

Leia também

• Direito Imobiliário: visão geral da área
• Regularização e registro de imóveis
• Divisão e demarcação de terras
• Usucapião de imóveis

Perguntas frequentes

Meu terreno é maior do que consta na matrícula. Posso retificar?

Sim, se a diferença corresponde ao que sempre foi seu e não pertence a outro imóvel registrado. Para aumentos significativos ou faixas que pertencem a terceiros, o caminho é a usucapião, como indicou o TJSC, ou a compra com escritura pública.

Preciso da assinatura dos vizinhos?

O ideal é que eles assinem a planta. Quem não assinar é notificado e tem 15 dias para se manifestar. O silêncio é presumido como concordância.

E se o vizinho se opuser?

O oficial tenta o acordo. Sem acordo, o juiz decide, e se a discussão envolver a propriedade da faixa de terra o caso segue para uma ação judicial comum, com perícia.

Quanto tempo leva a retificação?

Depende da qualidade da documentação técnica e de quantos confrontantes precisam ser notificados. Quando todos assinam a planta, o procedimento em cartório tende a ser bem mais rápido que a via judicial.

Imóvel rural precisa de georreferenciamento para retificar?

Segundo o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, o levantamento georreferenciado continua exigível na retificação de área rural, mesmo com o prazo de certificação pelo INCRA prorrogado.