Imóveis Rurais

Imóveis Rurais

Sítio herdado sem inventário, área comprada por contrato sem registro, arrendamento combinado de boca. O imóvel rural tem exigências próprias que o urbano não tem, e a falta de um único documento trava a venda, o financiamento e a partilha no cartório. O Schroeder Advogados atua na regularização, na compra e venda, no arrendamento e na sucessão de imóveis rurais em Santa Catarina e em todo o Brasil.

Os documentos do imóvel rural

O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, o CCIR, emitido pelo INCRA, é indispensável. Sem ele, o proprietário não pode desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda o imóvel, sob pena de nulidade, e o juiz não pode homologar a partilha em inventário (art. 22 da Lei 4.947/66). O CCIR é apresentado com a prova de quitação do ITR dos últimos 5 exercícios, exigida também pelo cartório para os atos de registro (art. 21 da Lei 9.393/96).

O Cadastro Ambiental Rural, o CAR, é obrigatório para todas as propriedades e posses rurais (art. 29 da Lei 12.651/2012) e é condição para o crédito agrícola. A falta de algum desses itens é a causa mais comum de escrituras e inventários parados no cartório, e começamos todo atendimento conferindo os três.

Georreferenciamento e o que vale hoje

Desde a Lei 10.267/2001, o desmembramento, o parcelamento, o remembramento e a transferência de imóveis rurais exigem memorial com coordenadas georreferenciadas e, conforme os prazos fixados pelo governo, certificação pelo INCRA (art. 176, §§3º e 4º, da Lei 6.015/73). A lei prevê isenção desse custo para o proprietário cuja soma de áreas não passe de 4 módulos fiscais.

Os prazos mudaram recentemente. O Decreto 12.689/2025 unificou a exigência de certificação para todos os imóveis a partir de 21 de outubro de 2029. Em maio de 2026, porém, uma decisão liminar da Justiça Federal suspendeu o decreto para os imóveis cujos prazos já haviam vencido pelo cronograma anterior, o que na prática restabelece a certificação para as áreas maiores. A decisão é provisória. Além disso, o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil entende que o levantamento georreferenciado continua exigível em desmembramentos, remembramentos e retificações de área. Antes de agendar qualquer escritura, conferimos com o cartório da comarca a exigência aplicável ao imóvel.

Desmembrar e vender parte da área

Nenhum imóvel rural pode ser dividido, para venda ou partilha, em área menor que a fração mínima de parcelamento do município. Escrituras e registros que desrespeitem essa regra são nulos (art. 8º da Lei 5.868/72). A lei admite exceções, como a venda para anexação a um imóvel vizinho, desde que a área que sobra continue igual ou maior que a fração mínima, os imóveis de agricultores familiares, a regularização fundiária de interesse social e o imóvel incorporado à zona urbana.

Arrendamento e parceria rural

O arrendamento tem prazos mínimos fixados em lei. São 3 anos para lavoura temporária e pecuária de pequeno e médio porte, 5 anos para lavoura permanente e pecuária de grande porte e 7 anos para exploração florestal. A parceria tem prazo mínimo de 3 anos (art. 13 do Decreto 59.566/66). O contrato sem prazo presume-se feito por 3 anos, e o arrendamento só termina depois da colheita.

O arrendatário tem preferência na renovação e na compra. O proprietário que não quiser renovar deve notificá-lo até 6 meses antes do fim do contrato, ou a renovação é automática. Se decidir vender, precisa oferecer o imóvel ao arrendatário, que tem 30 dias para responder. Se não for avisado, o arrendatário pode depositar o preço e ficar com o imóvel, desde que peça em até 6 meses do registro da venda (arts. 92 e 95 do Estatuto da Terra). A venda não encerra o arrendamento, e o comprador assume o contrato.

Usucapião rural e aquisição por estrangeiros

A usucapião especial rural permite adquirir área de até 50 hectares com 5 anos de posse, desde que o possuidor more no local, torne a terra produtiva com seu trabalho ou de sua família e não seja dono de outro imóvel (art. 191 da Constituição e art. 1.239 do Código Civil). As demais modalidades de usucapião também se aplicam ao imóvel rural, com os prazos gerais. A compra de imóvel rural por estrangeiro ou por empresa brasileira controlada por estrangeiros segue as restrições da Lei 5.709/71, com limites de área, exigência de escritura pública e nulidade da aquisição irregular.

Leia também

• Direito Imobiliário: visão geral da área
• Divisão e demarcação de terras
• Retificação de área
• Usucapião de imóveis

Perguntas frequentes

Posso vender uma área rural menor que a fração mínima de parcelamento?

Em regra, não. A Lei 5.868/72 torna nulo o desmembramento abaixo da fração mínima. As exceções incluem a venda para anexação a imóvel vizinho, desde que a área remanescente continue acima do mínimo.

Preciso de georreferenciamento para vender?

Depende da área e da situação atual dos prazos. O decreto de 2025 adiou a certificação para 2029, mas uma liminar de 2026 restabeleceu a exigência para as áreas maiores. Conferimos com o cartório antes de agendar a escritura.

Vou vender a área arrendada. Preciso avisar o arrendatário?

Sim. Ele tem preferência na compra e 30 dias para responder à notificação. Se não for avisado, pode depositar o preço e ficar com o imóvel, pedindo em até 6 meses do registro da venda.

Qual o prazo mínimo de um arrendamento rural?

De 3 a 7 anos, conforme a atividade. Lavoura temporária e pecuária de pequeno e médio porte têm 3 anos, lavoura permanente e pecuária de grande porte têm 5, e exploração florestal tem 7.

O que é o CCIR e quando ele é exigido?

É o certificado de cadastro do imóvel no INCRA. Ele é exigido para vender, prometer em venda, desmembrar, arrendar, hipotecar e partilhar o imóvel rural, sempre acompanhado da quitação do ITR dos últimos 5 anos.

Existe usucapião de imóvel rural?

Sim. A usucapião especial rural exige 5 anos de posse de área de até 50 hectares tornada produtiva pelo trabalho da família, com moradia no local. As demais modalidades também se aplicam, com os prazos gerais.