Regularização e Registro de Imóveis

Regularização e Registro

Imóvel comprado por contrato que nunca foi registrado, casa que não aparece na matrícula, terreno dividido sem aprovação da prefeitura. Sem a documentação em ordem, o imóvel não pode ser financiado, dado em garantia ou vendido com segurança. O Schroeder Advogados faz o diagnóstico documental e conduz a regularização até a matrícula atualizada, em Camboriú, na região e em todo o Brasil.

No Brasil, a propriedade se transfere pelo registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto o registro não acontece, o vendedor continua sendo considerado o dono, e o imóvel fica exposto a penhoras por dívidas dele e ao inventário dos herdeiros. Regularizar é colocar a matrícula de acordo com a realidade, com o dono certo, a área certa e a construção que de fato existe.

Os problemas de documentação mais comuns

Os casos que mais chegam ao escritório são o imóvel comprado por contrato particular que nunca foi levado a registro, a casa construída sem averbação, o terreno desmembrado sem aprovação, a área que não confere com o registro e a cadeia de transmissões interrompida pelo falecimento de um dos vendedores. Cada um tem um caminho próprio, e o erro mais comum é atacar na ordem errada e gastar com certidões e taxas que depois não servem.

Por isso o trabalho começa pelo diagnóstico, com análise da matrícula, do cadastro municipal e do histórico de transmissões. A partir dele definimos o roteiro, que pode envolver escritura e registro, adjudicação compulsória, usucapião, retificação de área, averbação de construção ou regularização fundiária.

Escritura não passada e adjudicação compulsória

Quando o comprador pagou o preço e o vendedor não assina a escritura, porque sumiu, faleceu ou se recusa, o caminho é a adjudicação compulsória. Ela pode ser pedida na Justiça (art. 1.418 do Código Civil) e, desde a Lei 14.382/2022, também diretamente no Registro de Imóveis (art. 216-B da Lei 6.015/73). O STJ entende que esse direito não depende de o contrato estar registrado (Súmula 239).

No cartório, o pedido é feito por advogado e reúne o contrato, a prova de que o vendedor foi notificado e não outorgou a escritura em 15 dias, uma ata notarial que comprova o pagamento do preço, certidões dos distribuidores mostrando que não há litígio sobre o contrato e o comprovante do ITBI. A lei dispensa o registro prévio da promessa e a prova da regularidade fiscal do vendedor. Quando não existe contrato ou ele não comprova a quitação, a solução costuma ser a usucapião. O tema está detalhado no artigo adjudicação compulsória.

Averbação de construção

Casa, ampliação e demolição precisam constar da matrícula (art. 167, II, 4, da Lei 6.015/73). Sem a averbação, o banco não financia e o comprador paga por um terreno com uma casa que, para o registro, não existe. Na prática, o cartório costuma pedir o habite-se da prefeitura e a certidão de regularidade previdenciária da obra, exigida pelo art. 47, II, da Lei 8.212/91 e hoje emitida pela Receita Federal a partir do Cadastro Nacional de Obras.

Há exceções importantes. A construção residencial unifamiliar de tipo econômico, de uso próprio e feita sem mão de obra assalariada não gera contribuição previdenciária (art. 30, VIII, da Lei 8.212/91). E a casa térrea unifamiliar concluída há mais de 5 anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, pode ser averbada sem habite-se (art. 247-A da Lei 6.015/73).

Imóvel em nome de pessoa falecida

Outro caso frequente é o do imóvel que continua no nome dos pais ou avós já falecidos. Com a morte, a herança se transmite aos herdeiros desde logo (art. 1.784 do Código Civil), mas a matrícula só muda depois do inventário e do registro da partilha. Até lá, nenhum herdeiro consegue vender, financiar ou averbar construção em seu nome. Por isso o inventário costuma ser o primeiro passo da regularização, e o escritório conduz esse trabalho na área de sucessões e inventários.

Desmembramento, unificação e REURB

Dividir um terreno em lotes depende de aprovação da prefeitura (art. 12 da Lei 6.766/79), com lote mínimo de 125 m² e 5 metros de frente, salvo exigência maior da lei municipal ou exceção para urbanização específica e habitação de interesse social (art. 4º, II). Desmembrar sem aprovação é crime (art. 50) e impede o registro dos lotes. Por isso o trabalho começa pela consulta às regras urbanísticas do município e pelo projeto técnico, antes de qualquer venda.

Quando o problema alcança um bairro ou loteamento inteiro, a ferramenta é a Regularização Fundiária Urbana, a REURB (Lei 13.465/2017). A REURB-S atende núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, e a REURB-E atende os demais (art. 13). Podem pedi-la o município, os próprios moradores, individualmente ou por associação, os proprietários e loteadores, a Defensoria Pública e o Ministério Público (art. 14). Ao final, o município expede a Certidão de Regularização Fundiária, que vai a registro com a lista dos ocupantes (art. 41).

Leia também

• Direito Imobiliário: visão geral da área
• Imóvel sem escritura: como regularizar e registrar
• Adjudicação compulsória: quando o vendedor não passa a escritura
• Usucapião de imóveis

Perguntas frequentes

Comprei um imóvel e o vendedor sumiu antes de passar a escritura. O que fazer?

Se o preço foi pago, a adjudicação compulsória transfere o imóvel sem a assinatura do vendedor, na Justiça ou diretamente no Registro de Imóveis. Sem contrato ou sem prova da quitação, a usucapião pode ser o caminho.

Construí no terreno e a casa não está na matrícula. Isso é um problema?

Sim, principalmente para vender ou financiar. A averbação costuma exigir o habite-se e a certidão de regularidade previdenciária da obra, com exceções para casas de tipo econômico e para casas antigas em áreas de baixa renda.

Contrato de gaveta garante que o imóvel é meu?

Não. Enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo considerado o dono (art. 1.245, §1º, do Código Civil), e o imóvel pode ser alcançado por dívidas dele ou entrar no inventário dos herdeiros.

Posso dividir meu terreno e vender uma parte?

Só com aprovação da prefeitura e respeitando o lote mínimo da lei municipal, que em regra não pode ser menor que 125 m² com 5 metros de frente. Vender parte de terreno sem desmembramento aprovado impede o registro e pode configurar crime.

Quanto custa regularizar um imóvel?

Depende do caminho. Os custos envolvem ITBI quando há transmissão, emolumentos de cartório, levantamento topográfico quando necessário e honorários. Apresentamos uma estimativa depois do diagnóstico documental.