Compra e Venda de Imóveis

Compra e Venda de Imóveis

Comprar ou vender um imóvel costuma ser o maior negócio da vida de uma família. Uma pendência na matrícula ou uma dívida do vendedor pode fazer o comprador perder o bem anos depois. O Schroeder Advogados acompanha a compra e venda do início ao registro, com análise do imóvel e das partes, contrato bem escrito e conferência de cada etapa no cartório.

A compra só fica completa com o registro. A escritura pública é obrigatória para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil), mas é o registro na matrícula que transfere a propriedade (art. 1.245). Até lá, o vendedor continua sendo considerado o dono perante terceiros. Se ele for casado, precisa da autorização do cônjuge para vender, salvo no regime da separação absoluta de bens (art. 1.647).

Due diligence imobiliária

A primeira peça é a matrícula atualizada. Desde a Lei 13.097/2015, vale o princípio da concentração. O comprador de boa-fé fica protegido contra ações, penhoras e indisponibilidades que não estejam anotadas na matrícula (art. 54). A Lei 14.382/2022 deixou expresso que, para a validade do negócio e para a boa-fé do comprador, não se exigem certidões de feitos ajuizados contra o vendedor.

Isso não torna as certidões inúteis. A Anoreg/BR e o Colégio Notarial do Brasil recomendaram que as escrituras registrem que as partes foram alertadas dos riscos da dispensa e orientadas a pedir as certidões importantes. Elas revelam, por exemplo, uma execução contra o vendedor capaz de levá-lo à insolvência, hipótese que o Código de Processo Civil trata como fraude à execução (art. 792, IV), além de débitos de IPTU e de condomínio.

Sobre a fraude à execução, o STJ entende que ela depende do registro da penhora na matrícula ou da prova de que o comprador agiu de má-fé (Súmula 375). Sem penhora registrada, cabe ao credor provar que o comprador sabia da ação (Tema 243). Na prática, ter pedido as certidões e guardado as cópias é a melhor demonstração de que o comprador agiu com cuidado. Os riscos mais frequentes estão no artigo os 5 riscos ocultos ao comprar um imóvel.

ITBI, escritura e registro

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão. O STJ fixou, no Tema 1.113, que a base de cálculo é o valor de mercado do imóvel, que o valor declarado pelo contribuinte se presume compatível com o mercado e que o município não pode impor um valor de referência fixado por ele mesmo. A prefeitura pode questionar o valor declarado, desde que abra processo administrativo. O STJ também entende que o fato gerador do imposto é o registro da transmissão no cartório.

Acompanhamos a negociação, elaboramos ou revisamos o contrato, orientamos o recolhimento do ITBI e a lavratura da escritura e cuidamos do registro na matrícula, que é o momento em que a propriedade passa de fato ao comprador.

Compra na planta

Na compra de imóvel em construção, a Lei 13.786/2018 permite que o contrato preveja tolerância de até 180 dias para a entrega, desde que a cláusula seja clara e destacada. Se o comprador desistir, a construtora pode reter no máximo 25% do valor pago, ou até 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação. Revisamos o contrato e o memorial de incorporação antes da assinatura e orientamos quem precisa desistir, como explicado no artigo desistir do apartamento na planta.

Sinal e arrependimento

É comum o comprador pagar um sinal na assinatura da promessa. Se quem pagou desiste, perde o sinal. Se quem recebeu desiste, devolve o valor acrescido de quantia equivalente, com correção, juros e honorários (art. 418 do Código Civil). Quando o contrato prevê expressamente o direito de arrependimento, o sinal passa a ser a única indenização, e nenhuma das partes pode pedir mais que isso (art. 420). A redação dessa cláusula decide quanto custa desistir do negócio.

Para quem vende

O vendedor também corre riscos. Receber parte do preço depois da escritura sem garantia, entregar a posse antes da quitação ou deixar a venda sem registro e continuar formalmente como dono de um imóvel que já não usa. O contrato precisa prever o que acontece em caso de atraso de cada parte, quem paga ITBI, escritura e registro e em que momento as chaves são entregues.

Leia também

• Direito Imobiliário: visão geral da área
• Os 5 riscos ocultos ao comprar um imóvel
• Contratos imobiliários
• Desistir do apartamento na planta

Perguntas frequentes

Quais certidões devo pedir do vendedor?

Matrícula atualizada com ônus, certidões dos distribuidores cíveis, trabalhistas e federais, de protesto e de débitos de IPTU e condomínio. Se o vendedor é empresa, também as da pessoa jurídica e dos sócios. A lei dispensa algumas delas, mas a recomendação dos notários é pedi-las.

A escritura já garante que o imóvel é meu?

Não. A escritura é o contrato definitivo, mas a propriedade só se transfere com o registro na matrícula. Até lá, o vendedor continua sendo considerado o dono perante terceiros.

O ITBI pode ser calculado sobre um valor maior que o da compra?

O STJ decidiu que o valor declarado pelo comprador se presume correto e que o município não pode impor uma tabela própria. A prefeitura só pode revisar o valor por processo administrativo.

Desisti do apartamento na planta. Quanto a construtora pode reter?

Pela Lei 13.786/2018, até 25% do valor pago, ou até 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação. Cláusulas acima desses limites podem ser discutidas.

O vendedor é casado. O cônjuge precisa assinar?

Sim, salvo no regime da separação absoluta de bens (art. 1.647 do Código Civil).

Quanto custa a assessoria na compra de um imóvel?

Os honorários variam com a complexidade e o valor do negócio. Apresentamos a proposta depois de conhecer o imóvel e as partes envolvidas.