Divisão e Demarcação de Terras

Divisão e Demarcação

Herdeiros que receberam o mesmo terreno e não se entendem sobre quem fica com qual parte. Um vizinho que levantou a cerca alguns metros além da divisa. Marcos que sumiram com o tempo. A divisão e a demarcação resolvem esses conflitos e dão a cada um uma área certa, registrada na matrícula. O Schroeder Advogados atua na via amigável e na judicial, em imóveis urbanos e rurais.

Ninguém é obrigado a permanecer em condomínio. Qualquer coproprietário pode exigir a divisão da coisa comum a qualquer tempo, e o acordo para manter o imóvel indiviso vale por no máximo 5 anos, prorrogáveis (art. 1.320 do Código Civil). Da mesma forma, o proprietário pode obrigar o vizinho a demarcar a divisa, aviventar rumos apagados e renovar marcos destruídos, com as despesas repartidas proporcionalmente (art. 1.297).

Diferença entre divisão e demarcação

A demarcação resolve a dúvida sobre onde termina um imóvel e começa o outro. Ela é movida pelo proprietário contra o confinante quando os marcos se perderam ou a descrição da matrícula é imprecisa. A divisão encerra o condomínio entre coproprietários, como herdeiros que receberam o mesmo terreno ou sócios que compraram juntos, atribuindo a cada um uma parte certa. As duas ações estão no art. 569 do Código de Processo Civil.

Divisão e demarcação por escritura

Se todos os interessados forem maiores, capazes e estiverem de acordo, a demarcação e a divisão podem ser feitas por escritura pública, sem processo (art. 571 do CPC). É a solução mais rápida. Antes, porém, é preciso conferir se a divisão é possível pelas regras urbanísticas. Em área urbana, o desmembramento depende de aprovação da prefeitura e de lote mínimo, em regra de 125 m² com 5 metros de frente, ou mais se a lei municipal exigir (arts. 4º e 12 da Lei 6.766/79). Em área rural, nenhuma parte pode ficar abaixo da fração mínima de parcelamento (art. 8º da Lei 5.868/72).

A ação judicial e a perícia

Sem acordo, o caminho é a ação judicial. Na demarcação, o juiz nomeia peritos para levantar o traçado da linha divisória, e o laudo considera os títulos, os marcos, os rumos, a fama da vizinhança e as informações de antigos moradores (arts. 579 e 580 do CPC). Na divisão, os peritos medem o imóvel e propõem a formação dos quinhões (art. 590). A perícia é a etapa central do processo, e trabalhamos com agrimensores parceiros para acompanhar o levantamento e apresentar quesitos técnicos.

Quando o imóvel não pode ser dividido

Se o imóvel não comporta divisão e nenhum dos coproprietários quer ficar com ele indenizando os outros, ele é vendido e o preço é repartido. Em igualdade de oferta, o condômino tem preferência sobre um estranho (art. 1.322 do Código Civil). Sem acordo sobre a venda, o juiz determina a alienação em leilão (art. 730 do CPC). Essa situação é comum entre herdeiros, e tratamos dela também no artigo irmão não quer fazer inventário.

Enquanto a divisão não acontece, o coproprietário que usa o imóvel sozinho ou recebe aluguéis dele responde aos demais pelos frutos que obteve, e quem causa danos ao bem deve indenizar os outros (art. 1.319 do Código Civil). É frequente que um dos irmãos more no imóvel herdado sem pagar nada aos demais. Esse uso exclusivo pode gerar o dever de pagar aluguel proporcional, e a cobrança costuma ser discutida junto com a divisão ou a venda.

Cercas, muros e invasão da divisa

Quando o vizinho avança a cerca ou o muro sobre o terreno, o primeiro passo é um levantamento topográfico que compare a situação de fato com as matrículas. Com ele, define-se a ação adequada. Se a dúvida é sobre onde passa a linha, cabe a demarcatória. Se a divisa é conhecida e houve invasão recente, cabem as ações possessórias, que admitem liminar.

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Perguntas frequentes

Herdei um terreno junto com meus irmãos. Como dividir?

Se todos concordam e são maiores e capazes, a divisão pode ser feita por escritura e registro, com desmembramento aprovado pela prefeitura. Sem acordo, a ação de divisão define as partes ou, se o terreno não comportar divisão, leva à venda com partilha do valor.

Um dos coproprietários não quer dividir. Ele pode impedir?

Não. Qualquer condômino pode exigir a divisão a qualquer tempo (art. 1.320 do Código Civil). O acordo de indivisão só vale se for combinado entre todos e tem prazo máximo de 5 anos, prorrogáveis.

E se o terreno não puder ser dividido?

Ele é vendido e o preço é repartido, com preferência para o condômino em igualdade de oferta. Sem acordo sobre a venda, o juiz determina o leilão.

Meu vizinho construiu a cerca dentro do meu terreno. O que fazer?

Comece por um levantamento topográfico. Com ele, a ação demarcatória ou a possessória corrige a divisa e pode determinar a remoção da cerca ou da construção.

Quem paga a demarcação?

As despesas são repartidas proporcionalmente entre os vizinhos interessados (art. 1.297 do Código Civil). No processo judicial, as custas da perícia seguem as regras do CPC.

Quanto tempo leva uma ação de divisão?

Com acordo e documentação em ordem, o prazo depende da prefeitura e do cartório. Na Justiça, a perícia é a etapa mais demorada, e o tempo varia conforme o tamanho da área e o número de interessados.