Usucapião de Imóveis

Usucapião de Imóveis

Você mora ou cuida de um imóvel há anos, paga o IPTU, construiu a casa, mas a matrícula continua no nome de outra pessoa. A usucapião transforma essa posse em propriedade registrada. O Schroeder Advogados conduz usucapião em cartório e na Justiça, em Camboriú, Balneário Camboriú, Itapema e em todo o Brasil, e também defende proprietários que recebem um pedido de usucapião sobre o seu imóvel.

A usucapião é a forma de adquirir a propriedade pelo tempo de posse. A lei exige posse contínua, sem oposição e exercida como dono, ou seja, com a intenção de ter o imóvel para si. Quem ocupa como inquilino ou por empréstimo não preenche esse requisito enquanto a relação durar. Imóveis públicos não podem ser usucapidos, conforme a Constituição (arts. 183, §3º, e 191) e a Súmula 340 do STF.

Quais são as modalidades de usucapião e os prazos

A usucapião extraordinária exige 15 anos de posse e dispensa título e boa-fé (art. 1.238 do Código Civil). O prazo cai para 10 anos quando o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos. É a modalidade mais usada por quem comprou por contrato de gaveta ou herdou a posse sem documentos.

A usucapião ordinária exige 10 anos de posse com justo título e boa-fé, isto é, com um documento que em tese transferiria o imóvel, como um contrato ou uma escritura que não pôde ser registrada (art. 1.242). O prazo cai para 5 anos quando o imóvel foi comprado com base em registro depois cancelado e o possuidor mora nele ou fez investimentos de interesse social e econômico.

A especial urbana vale para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia, com 5 anos de posse, desde que o possuidor não seja dono de outro imóvel (art. 1.240 do Código Civil e art. 183 da Constituição). Ela só pode ser reconhecida uma vez para a mesma pessoa. A especial rural vale para área rural de até 50 hectares, com 5 anos de posse, moradia no local e terra tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou da família (art. 1.239).

A usucapião familiar tem o prazo mais curto, 2 anos. Ela beneficia quem ficou morando no imóvel urbano de até 250 m² que dividia com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, desde que não tenha outro imóvel (art. 1.240-A). Há ainda a usucapião coletiva, prevista no Estatuto da Cidade (art. 10), para núcleos urbanos informais ocupados sem oposição há mais de 5 anos em que a área total dividida pelo número de possuidores fica abaixo de 250 m² por pessoa.

Usucapião em cartório ou na Justiça

Desde o Código de Processo Civil de 2015, a usucapião pode ser feita diretamente no Registro de Imóveis da comarca, sem processo judicial (art. 216-A da Lei 6.015/73). O pedido exige advogado e é instruído com ata notarial lavrada em tabelionato sobre o tempo de posse, planta e memorial descritivo assinados por engenheiro ou arquiteto com ART ou RRT, certidões negativas dos distribuidores e os documentos que provam a posse, como contas, carnês de IPTU e contratos.

O titular da matrícula e os vizinhos que não assinaram a planta são notificados e têm 15 dias para se manifestar. Desde a Lei 13.465/2017, o silêncio vale como concordância. Se alguém apresenta impugnação justificada, o oficial remete o caso ao juiz e o pedido segue como ação judicial. Se o cartório negar o pedido, nada impede que ele seja levado à Justiça.

Quanto custa e quanto demora a usucapião

A via em cartório costuma ser mais rápida, porque não depende da pauta do Judiciário. Em compensação, as despesas diretas tendem a ser maiores. A ata notarial e o registro têm emolumentos calculados sobre o valor do imóvel, pagos pelo requerente, e em Santa Catarina não há gratuidade específica para a usucapião extrajudicial (Lei Complementar estadual 755/2019). Na Justiça, quem obtém a gratuidade fica dispensado inclusive dos emolumentos de registro necessários para cumprir a sentença (art. 98, §1º, IX, do CPC).

Por isso a escolha da via depende do valor do imóvel, da situação financeira do cliente e da chance de oposição do proprietário registrado ou dos vizinhos. Explicamos essa conta em detalhe no artigo quanto custa e quanto demora uma usucapião.

Quando a usucapião não é possível

A posse interrompida, contestada ou exercida por tolerância do dono não gera usucapião. O STJ entende que a citação do possuidor em ação reivindicatória movida pelo proprietário interrompe o prazo, mesmo que essa ação seja depois extinta sem julgamento do mérito. Também não cabe usucapião de bem público, e o STJ já decidiu que a modalidade familiar não se aplica à fração de imóvel maior que 250 m².

Também atuamos para quem é surpreendido por uma notificação do cartório ou por uma citação em ação de usucapião. Como o silêncio na via extrajudicial vale como concordância, a impugnação precisa ser apresentada dentro dos 15 dias, com a prova de que a posse do requerente não preenche os requisitos legais ou de que houve oposição durante o prazo.

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Perguntas frequentes

Quanto tempo de posse é preciso para a usucapião?

De 2 a 15 anos, conforme a modalidade. O caso mais comum é o da extraordinária, com 15 anos, reduzidos a 10 quando o possuidor mora no imóvel ou fez obras nele. Imóveis urbanos de até 250 m² usados como moradia podem ser usucapidos em 5 anos.

A usucapião em cartório é mais rápida e mais barata?

Costuma ser mais rápida, porque não depende da pauta do Judiciário. Nem sempre é mais barata. Os emolumentos da ata notarial e do registro são calculados sobre o valor do imóvel, e na Justiça quem tem gratuidade fica dispensado desses custos.

Preciso de advogado para a usucapião em cartório?

Sim. O art. 216-A da Lei 6.015/73 exige que o requerente esteja representado por advogado, que reúne a documentação, acompanha a ata notarial e responde às exigências do registrador.

O proprietário que consta na matrícula precisa concordar?

Ele é notificado e tem 15 dias para se manifestar. Se ficar em silêncio, a lei presume a concordância. Se apresentar impugnação justificada, o pedido é enviado ao juiz.

Quais documentos preciso reunir?

Comprovantes da posse ao longo do tempo, como contas, IPTU, fotos e declarações de vizinhos, a planta e o memorial descritivo assinados por profissional habilitado e as certidões do imóvel e dos distribuidores.

Recebi uma notificação de usucapião sobre o meu imóvel. O que fazer?

Procure um advogado imediatamente. O prazo para impugnar é de 15 dias e o silêncio é tratado como concordância. A defesa precisa mostrar por que a posse do requerente não preenche os requisitos da lei.