Contratos Imobiliários

Contratos Imobiliários

Um contrato copiado da internet resolve o negócio no dia da assinatura e cria o problema no dia do atraso. O Schroeder Advogados elabora e revisa contratos de compra e venda, promessa, permuta, locação, comodato e incorporação, com cláusulas pensadas para a situação concreta do imóvel e das partes.

Atendemos pessoas físicas, investidores, imobiliárias, construtoras e incorporadoras. Além de elaborar contratos novos, revisamos contratos de construtoras e imobiliárias antes da assinatura e conduzimos a renegociação de contratos em vigor quando a situação das partes muda.

O que um bom contrato de compra e venda precisa prever

O contrato descreve o imóvel pela matrícula, define o preço e a forma de pagamento, prevê o que acontece em caso de atraso de cada parte, estabelece quem paga ITBI, escritura e registro, trata da posse e da entrega das chaves e lista as certidões que o vendedor deve apresentar. Em permutas, financiamentos e pagamentos com outro imóvel, as cláusulas de garantia ganham ainda mais peso.

A cláusula de sinal define quanto custa desistir. Pela regra do Código Civil, quem pagou o sinal e desiste o perde, e quem o recebeu e desiste devolve o valor mais quantia equivalente, com correção e juros (art. 418). Se o contrato prever o direito de arrependimento, o sinal é a única indenização (art. 420).

A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, quando registrada na matrícula, dá ao comprador direito real à aquisição (art. 1.417 do Código Civil). Se o vendedor se recusar a assinar a escritura, o comprador pode pedir a adjudicação compulsória (art. 1.418), que o STJ admite mesmo sem o registro da promessa (Súmula 239) e que hoje também pode ser feita no próprio Registro de Imóveis (art. 216-B da Lei 6.015/73).

Contrato de gaveta

O contrato particular sem registro permite cobrar o vendedor e pode fundamentar a adjudicação compulsória, mas não transfere a propriedade. Enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo considerado o dono (art. 1.245, §1º, do Código Civil). O imóvel pode ser penhorado por dívidas dele ou entrar no inventário se ele falecer. Quem comprou assim deve buscar a escritura e o registro o quanto antes, e o escritório cuida desse caminho na área de regularização e registro.

Locação residencial e comercial

A Lei do Inquilinato admite quatro garantias, que são caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento, e proíbe, sob pena de nulidade, exigir mais de uma no mesmo contrato (art. 37 da Lei 8.245/91). Pedir fiador e caução ao mesmo tempo é um dos erros mais comuns em contratos feitos sem orientação.

Durante o prazo do contrato, o locador não pode retomar o imóvel, e o inquilino que sair antes paga a multa pactuada, proporcional ao tempo que falta (art. 4º). Ele fica dispensado da multa se a saída decorrer de transferência determinada pelo empregador para outra cidade, com aviso por escrito ao locador com 30 dias de antecedência. O contrato também deve tratar de reajuste, vistoria de entrada e saída, responsabilidade por reformas e regras de devolução. Quando a locação termina em inadimplência, o caminho é o despejo, explicado no artigo inquilino não paga o aluguel.

Na locação comercial, o inquilino pode ter direito à renovação compulsória do contrato. A ação renovatória exige contrato escrito com prazo determinado, prazo mínimo de 5 anos, somando contratos sucessivos, e exploração do mesmo ramo há pelo menos 3 anos (art. 51 da Lei 8.245/91). Ela precisa ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato, sob pena de perda do direito. Para o empresário que investiu no ponto, esse prazo é a informação mais importante do contrato.

Contratos com construtoras

Os contratos de compra na planta são padronizados pela construtora e merecem leitura antes da assinatura. A Lei 13.786/2018 limita a retenção, em caso de desistência do comprador, a 25% do valor pago, ou a 50% quando há patrimônio de afetação, e só admite a tolerância de até 180 dias para a entrega se a cláusula for clara e destacada. Conferimos se o contrato respeita esses limites e se o memorial de incorporação corresponde ao que foi vendido.

Comodato e parceria

No comodato, que é o empréstimo gratuito do imóvel, um contrato escrito com prazo evita a discussão sobre quando o dono pode pedir o imóvel de volta e facilita a retomada se o ocupante não sair. Nas parcerias entre proprietário de terreno e construtor, o contrato define a fração de cada um, os prazos da obra e as garantias de entrega das unidades.

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Perguntas frequentes

Vale a pena revisar o contrato padrão da construtora?

Sim. Contratos de adesão costumam trazer cláusulas de tolerância, retenção e correção que precisam respeitar a Lei 13.786/2018. A revisão antes da assinatura evita surpresas na entrega ou na desistência.

Contrato de gaveta tem valor?

Ele permite cobrar o vendedor e pode fundamentar a adjudicação compulsória, que não depende do registro do contrato (Súmula 239 do STJ). Mas não transfere a propriedade. Só o registro na matrícula protege o comprador contra terceiros.

Posso exigir fiador e caução no mesmo contrato de aluguel?

Não. O art. 37 da Lei do Inquilinato proíbe mais de uma garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. É preciso escolher entre caução, fiança, seguro-fiança ou cessão de cotas de fundo.

O inquilino pode sair antes do fim do contrato?

Pode, pagando a multa pactuada de forma proporcional ao tempo que falta. Se a saída decorrer de transferência pelo empregador para outra cidade, com aviso de 30 dias, ele fica dispensado da multa.

Posso usar um modelo da internet?

Modelos genéricos ignoram a situação concreta do imóvel e das partes e costumam ter cláusulas nulas, como a dupla garantia na locação. O custo de um contrato revisado é pequeno diante do valor do negócio.