Comprar na planta é apostar no futuro. Às vezes o futuro muda. Perde-se o emprego, o casal se separa, o financiamento não é aprovado. Ou a obra atrasa tanto que o sonho vira dor de cabeça. Nessas horas, a pergunta chega ao escritório sempre da mesma forma. Quero desistir do apartamento na planta. Quanto eu perco?
A resposta tem uma lei própria desde 2018, a chamada Lei do Distrato. Ela fixou um teto para o que a construtora pode reter e um prazo para devolver o restante. Mas a conta muda muito conforme a causa da desistência. Se o motivo é seu, a construtora retém uma parte. Se o motivo é dela, como atraso na obra, você recebe tudo de volta, com multa.
Este artigo explica, em linguagem simples, quanto a construtora pode reter quando você decide desistir do apartamento na planta, em que prazo ela deve devolver, o que acontece quando a obra atrasa, como funciona o arrependimento em sete dias e como agir quando a construtora se recusa a pagar.
Desistir do apartamento na planta: o que diz a Lei do Distrato
A Lei 13.786/2018 incluiu o artigo 67-A na Lei de Incorporações. Ele trata exatamente do comprador que desiste ou deixa de pagar. A regra geral é simples. A construtora devolve o que recebeu, descontando a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago.
O prazo para devolver é de até 180 dias contados do desfazimento do contrato, em parcela única. Se a construtora revender a unidade antes disso, o prazo cai para 30 dias após a revenda.
Há uma exceção que pesa. Quando o empreendimento está no regime de patrimônio de afetação, a lei permite reter até 50% do valor pago. É o caso da maioria dos lançamentos de médio e grande porte. E a devolução só acontece em até 30 dias após o habite-se, ou seja, após o fim da obra. Em um prédio que ainda vai levar três anos para ficar pronto, isso significa esperar três anos pelo dinheiro.
Desistir do apartamento na planta: quanto você recebe de volta
Um exemplo ajuda a entender o custo de desistir do apartamento na planta. Suponha que você pagou R$ 100 mil entre entrada e parcelas, com corretagem de R$ 6 mil embutida. Sem patrimônio de afetação, a construtora pode reter os R$ 6 mil de corretagem e até R$ 25 mil de multa. Você recebe cerca de R$ 69 mil em até 180 dias.
Com patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a R$ 50 mil, e o pagamento fica para depois do habite-se. É uma diferença grande, e vale conferir na matrícula do empreendimento se o regime de afetação foi registrado.
Se você já tinha recebido as chaves e morou no imóvel, a construtora ainda pode cobrar uma taxa de ocupação de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, além de IPTU e condomínio do período.
A divergência no STJ sobre os 50%
Aqui há uma notícia boa para quem precisa desistir do apartamento na planta. O Superior Tribunal de Justiça está dividido sobre a retenção de 50%. A 3ª Turma decidiu, em setembro de 2025 e novamente em janeiro de 2026, que em contratos de consumo a retenção fica limitada a 25%. Isso vale mesmo com patrimônio de afetação, porque a Turma considera os 50% abusivos. A 4ª Turma, por sua vez, mantém o teto de 50% previsto na lei.
Enquanto a questão não é pacificada, isso significa que o comprador que recebeu proposta de devolução de apenas metade do que pagou tem argumento sólido para discutir judicialmente. O resultado depende do tribunal e da turma, mas a tese dos 25% vem ganhando força.
Desistir do apartamento na planta por culpa da construtora
Tudo muda quando a desistência decorre de falha da construtora. O artigo 43-A da mesma lei dá a ela uma tolerância de 180 dias corridos sobre a data prometida de entrega. Esse atraso, se previsto no contrato, não gera multa nem direito de rescindir.
Passados os 180 dias, o comprador que está em dia pode desfazer o contrato e receber tudo o que pagou, com correção, mais a multa contratual, em até 60 dias. Não há retenção de corretagem nem de qualquer percentual. Esse é o conteúdo da Súmula 543 do STJ, que já antes da lei determinava a devolução integral e imediata quando a culpa é da incorporadora.
Se preferir manter o contrato e esperar a entrega, o comprador tem direito a uma indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, a partir do fim da tolerância. E o STJ já decidiu, no Tema 971, que a multa prevista no contrato apenas contra o comprador pode ser invertida e aplicada contra a construtora que atrasa.
Arrependimento em sete dias
Muitos contratos são assinados no estande de vendas, em um fim de semana. Há pressão do corretor e condições que parecem irrepetíveis. Para esses casos, a lei prevê o direito de arrependimento. O comprador que assinou fora da sede da construtora pode desistir em até sete dias, sem justificativa, e receber tudo de volta, inclusive a corretagem.
O pedido precisa ser feito por escrito, de preferência por carta registrada com aviso de recebimento ou por e-mail com confirmação, dentro do prazo. Vale guardar o comprovante, porque a construtora costuma alegar que não recebeu.
E se foi lote em vez de apartamento
Para quem comprou terreno em loteamento, a regra é outra, prevista no artigo 32-A da Lei do Parcelamento do Solo. A multa fica limitada a 10% do valor atualizado do contrato, acrescida de corretagem, encargos e uma taxa de fruição de até 0,75% ao mês. A devolução pode ser parcelada em até doze vezes, com carência de 180 dias se as obras ainda estão em andamento ou de doze meses se já terminaram.
Em outubro de 2025, o STJ decidiu que a taxa de fruição pode ser cobrada mesmo em lote sem construção. Ou seja, o simples fato de o lote estar disponível ao comprador já autoriza a cobrança.
Como desistir do apartamento na planta sem perder mais do que a lei permite
O primeiro passo é ler o contrato e a matrícula. O contrato precisa ter um quadro-resumo com o percentual de retenção, a corretagem destacada e a data de entrega com a tolerância. Se faltar algo disso, a cláusula de retenção pode ser questionada. A matrícula mostra se há patrimônio de afetação.
O segundo passo é notificar a construtora por escrito, pedindo o distrato e informando o motivo. Se o motivo é atraso da obra, a notificação precisa dizer isso com clareza, porque o enquadramento muda tudo.
O terceiro é analisar a proposta. Construtoras costumam oferecer o distrato amigável com retenção acima do que a lei permite. Ou com devolução em parcelas longas. A lei autoriza condições diferentes no distrato amigável, mas o comprador não é obrigado a aceitar. Antes de assinar, vale comparar com o que a Justiça tem garantido.
Se não houver acordo, cabe ação judicial. Causas de até quarenta salários mínimos podem ir ao Juizado Especial, sem custas no início. Valores maiores vão para a vara cível. Em geral, esses processos levam de um a três anos, e boa parte termina em acordo depois da sentença.
Contratos anteriores a 2018
A Lei do Distrato não retroage. Quem assinou antes de 28 de dezembro de 2018 segue a jurisprudência anterior, consolidada na Súmula 543 do STJ. Nela, a retenção usual quando a culpa é do comprador varia de 10% a 25% do valor pago, e a devolução deve ser imediata, sem esperar o fim da obra. Para esses contratos, a proposta de reter 50% não tem base legal.
Para quem comprou e já quitou, mas a construtora não entrega a escritura, o problema é outro. Veja nosso artigo sobre adjudicação compulsória.
Perguntas frequentes
Posso desistir do apartamento na planta a qualquer momento?
Pode. O contrato não obriga o comprador a continuar pagando. A consequência é a retenção de parte do valor, limitada a 25%, ou a 50% em empreendimentos com patrimônio de afetação, mais a corretagem.
Quanto tempo a construtora tem para devolver?
Sem patrimônio de afetação, até 180 dias após o distrato, em parcela única. Com afetação, até 30 dias após o habite-se. Se a unidade for revendida antes, 30 dias após a revenda.
A construtora pode reter 50% do que paguei?
A lei permite em empreendimentos com patrimônio de afetação. A 3ª Turma do STJ, porém, vem limitando a retenção a 25% em contratos de consumo. A questão ainda não está pacificada, mas há argumento forte para discutir.
Desistir do apartamento na planta por atraso na obra gera multa para mim?
Não. Se o atraso ultrapassou a tolerância de 180 dias, você pode rescindir e receber tudo o que pagou, corrigido, mais a multa contratual, em até 60 dias. Não há retenção.
Assinei no estande e me arrependi. Tenho prazo para desistir?
Sim. Contratos assinados fora da sede da construtora têm direito de arrependimento em sete dias, com devolução integral, inclusive da corretagem. Faça o pedido por escrito e guarde o comprovante.
Comprei lote em loteamento. A regra é a mesma?
Não. Para lotes, a multa é de até 10% do valor atualizado do contrato, mais corretagem e taxa de fruição de até 0,75% ao mês. A devolução pode ser parcelada em até doze vezes.
Meu contrato é anterior a 2018. O que vale?
Vale a jurisprudência do STJ anterior à lei. A retenção costuma ficar entre 10% e 25% e a devolução deve ser imediata, sem esperar o fim da obra.
Conclusão
Desistir do apartamento na planta tem custo, mas ele é limitado por lei. A construtora pode reter a corretagem e até 25% do valor pago, ou até 50% quando há patrimônio de afetação, embora essa última regra venha sendo questionada no STJ. Se a culpa é da construtora, como no atraso da obra, a devolução é integral. Ler o contrato, conferir a matrícula e notificar por escrito são os passos que protegem o comprador antes de qualquer acordo.
O Schroeder Advogados atua em Direito Imobiliário e em contratos com construtoras e incorporadoras, em Camboriú, em Balneário Camboriú e em todo o Brasil.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o seu caso. Se você pretende desistir do apartamento na planta ou recebeu uma proposta de distrato, o Schroeder Advogados pode avaliar a sua situação. Fale conosco pelo WhatsApp (47) 3365-3636.
