O aluguel atrasou um mês, depois dois. As mensagens ficam sem resposta ou vêm com uma promessa nova a cada semana. Enquanto isso, o IPTU, o condomínio e a parcela do financiamento continuam no seu nome. Quem tem um inquilino que não paga o aluguel costuma esperar demais, por medo do processo ou por pena, e cada mês de espera é um mês a mais de prejuízo.
A lei tem um caminho próprio para isso, e ele costuma ser mais rápido do que a maioria imagina. A ação de despejo por falta de pagamento permite cobrar a dívida e retomar o imóvel no mesmo processo. Em alguns casos, o juiz pode mandar o inquilino sair em quinze dias, antes mesmo de ouvir a defesa.
Este texto explica como funciona o despejo, quando cabe a liminar, o que acontece se o inquilino resolver pagar, quanto tempo e quanto custa.
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O que fazer antes de entrar com a ação
O primeiro passo é documentar. Guarde o contrato, os comprovantes dos aluguéis pagos e a conta exata do que está em aberto, com aluguel, condomínio, IPTU e encargos do contrato. Uma notificação por escrito, com prazo para pagar, ajuda a provar a boa-fé e às vezes resolve sem processo. A lei, porém, não a exige no despejo por falta de pagamento, porque a data de vencimento já está no contrato.
O que você não pode fazer é retomar o imóvel por conta própria. Trocar a fechadura, cortar a água ou a luz ou retirar móveis pode transformar o locador em réu, inclusive na esfera criminal, por exercício arbitrário das próprias razões, e dá ao inquilino argumentos para pedir indenização.
Como funciona a ação de despejo quando o inquilino não paga o aluguel
A falta de pagamento é uma das causas de fim da locação previstas no artigo 9º da Lei do Inquilinato. A ação correspondente é a de despejo por falta de pagamento, e ela tem uma vantagem prática. O artigo 62 permite juntar, no mesmo processo, o pedido de retomada do imóvel e a cobrança dos aluguéis e encargos atrasados. O inquilino e o fiador são citados juntos, e a sentença vale como título para cobrar dos dois.
O valor da causa corresponde a doze meses de aluguel, por regra do artigo 58 da mesma lei. Esse número serve de base para as custas judiciais e para os honorários. Um aluguel de R$ 2 mil, por exemplo, gera uma causa de R$ 24 mil, mesmo que a dívida seja de três meses.
A ação é proposta na comarca onde fica o imóvel. Como o processo é eletrônico, o locador que mora em outra cidade acompanha tudo a distância.
Quando o juiz pode mandar o inquilino sair em quinze dias
A Lei do Inquilinato prevê uma liminar de desocupação, concedida sem ouvir o inquilino, em situações específicas. A que interessa aqui está no inciso IX do parágrafo 1º do artigo 59. Ela cabe quando o contrato não tem nenhuma garantia, ou quando a garantia deixou de existir, como no caso do fiador que morreu, se exonerou ou foi dispensado. Se o contrato tem fiador, caução ou seguro-fiança em vigor, a liminar por falta de pagamento não é admitida, e o processo segue o rito comum.
Para obter a liminar, o locador precisa depositar uma caução de três meses de aluguel. Esse valor é uma garantia ao inquilino caso a ação seja julgada improcedente no fim, e é devolvido ao locador quando ele vence. Alguns juízes aceitam que os próprios aluguéis atrasados sirvam de garantia e dispensam o depósito, mas isso varia de comarca para comarca e não pode ser dado como certo.
Deferida a liminar, o inquilino é intimado a sair em quinze dias. O parágrafo 3º do mesmo artigo dá a ele uma saída. Se depositar, nesses quinze dias, tudo o que deve, com multa, juros, custas e honorários, ele evita o despejo e a locação continua.
O inquilino pode pagar e ficar no imóvel?
Pode, uma vez. É a chamada purga da mora, prevista no inciso II do artigo 62. Depois de citado, o inquilino ou o fiador tem quinze dias para depositar o valor total da dívida, atualizado, com os aluguéis que venceram durante o processo, a multa do contrato, os juros, as custas e os honorários do advogado do locador. Feito o depósito completo, o despejo é afastado e o contrato segue.
O parágrafo único do mesmo artigo fecha a porta para o inquilino que atrasa de forma repetida. Quem já usou a purga da mora nos vinte e quatro meses anteriores não pode usá-la de novo. Nesse caso, o processo segue até o despejo mesmo que ele deposite tudo.
Na prática, a purga da mora costuma ser boa notícia para o locador, que recebe a dívida inteira sem precisar executar ninguém. Se o depósito vier incompleto, o inquilino tem dez dias para completar, e, se não completar, o despejo prossegue.
Quanto tempo demora o despejo
Depende de haver ou não liminar. Com liminar, o inquilino é intimado a sair em quinze dias, e a desocupação costuma acontecer entre um e dois meses após a propositura da ação, contando o tempo de análise do pedido e o cumprimento pelo oficial de justiça.
Sem liminar, o processo segue com citação, prazo de defesa, eventual purga da mora e sentença. Segundo o painel Justiça em Números do CNJ, o tempo médio até a sentença nas ações de despejo por falta de pagamento ficou em torno de sete meses e meio. Com defesa, perícia de contas ou recurso, passa de um ano.
Depois da sentença, o artigo 63 fixa o prazo de desocupação voluntária. A regra geral é de trinta dias, e cai para quinze quando o despejo é por falta de pagamento. O recurso do inquilino não suspende a ordem, porque o artigo 58 diz que a apelação nas ações de locação tem só efeito devolutivo. Vencido o prazo, o artigo 65 autoriza o despejo com uso de força, se necessário, e os móveis deixados no imóvel vão para um depositário.
Se o inquilino abandonar o imóvel durante o processo, o artigo 66 permite ao locador pedir a imissão na posse sem esperar a sentença.
Quanto custa e quem paga a conta no fim
O locador adianta as custas iniciais, calculadas sobre o valor da causa, e os honorários do seu advogado. Se obtiver a liminar, adianta também a caução de três aluguéis, que recebe de volta ao vencer. Quem vence a ação é ressarcido das custas e recebe honorários de sucumbência pagos pelo inquilino.
A dívida em si continua existindo depois do despejo. Os aluguéis e encargos reconhecidos na sentença são cobrados do inquilino e do fiador na fase de cumprimento, com penhora de valores em conta e de bens. Quanto ao fiador, o STJ consolidou na Súmula 549 que o único imóvel dele pode ser penhorado para pagar a dívida de aluguel que garantiu.
Quando o despejo demora mais ou dá errado
O erro mais comum é a conta malfeita. Cobrar multa acima da prevista, encargos que não eram do inquilino ou valores já pagos abre espaço para defesa e atrasa a sentença. O segundo é o contrato verbal. Ele não impede a ação, mas exige provar a locação e o valor do aluguel por recibos, transferências e testemunhas. O terceiro é pedir liminar em contrato com garantia vigente, pedido que será negado.
Por fim, o inquilino que paga tudo no prazo da purga da mora fica no imóvel. O locador que quer o imóvel de volta, e não apenas a dívida, precisa de outro fundamento, como o fim do prazo do contrato ou a retomada para uso próprio, que exigem notificação prévia e prazos próprios.
O que reunir antes de procurar o advogado
- o contrato de locação assinado, com as garantias que ele prevê;
- os comprovantes dos aluguéis pagos e a planilha do que está em aberto, mês a mês;
- os boletos ou comprovantes de condomínio, IPTU e outros encargos que o inquilino deveria pagar;
- as mensagens, e-mails e notificações trocadas sobre a dívida;
- os dados do fiador e, se houver, a apólice do seguro-fiança ou o recibo da caução.
Com isso o advogado consegue dizer se cabe liminar, qual é o valor correto da dívida e qual é o prazo realista. Se a situação for outra, como o parente que não sai de um imóvel emprestado, o caminho muda, e tratamos dele no artigo Invadiram meu terreno: como retomar o imóvel.
Perguntas frequentes
Preciso notificar o inquilino antes de entrar na Justiça?
Para o despejo por falta de pagamento, a lei não exige notificação prévia, porque o vencimento está no contrato. A notificação é recomendável como prova e como tentativa de acordo, mas a sua falta não impede a ação.
Posso trocar a fechadura ou cortar a luz do inquilino que não paga?
Não. Isso pode configurar crime de exercício arbitrário das próprias razões e gerar indenização ao inquilino. A retomada do imóvel só pode ser feita por ordem judicial.
O inquilino pode pagar a dívida e continuar no imóvel?
Pode, se depositar o valor total em quinze dias após a citação, com multa, juros, custas e honorários. Esse direito só pode ser usado uma vez a cada vinte e quatro meses.
Quanto tempo demora um despejo por falta de pagamento?
Com liminar, a desocupação costuma ocorrer em um ou dois meses. Sem liminar, a média nacional até a sentença gira em torno de sete meses e meio, e o prazo cresce quando há defesa e recurso.
Quem paga os aluguéis atrasados se o inquilino sumir?
O fiador, quando houver, responde pela dívida inteira, inclusive com o seu único imóvel, segundo o STJ. Sem fiador, a cobrança se volta contra o inquilino, com penhora de contas e de bens.
Conclusão
O problema do inquilino que não paga o aluguel se resolve com documentos em ordem e com a ação certa. Em contratos sem garantia, a liminar permite a desocupação em semanas. Nos demais, o processo leva alguns meses, mas termina com o imóvel de volta e a dívida reconhecida contra o inquilino e o fiador. O que não funciona é esperar indefinidamente ou tentar resolver à força.
O Schroeder Advogados atua em Direito Imobiliário, em locações, ações de despejo, cobrança de aluguéis e contratos imobiliários, com sede em Camboriú/SC e atendimento em todo o Brasil.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o seu caso. Se o seu inquilino não paga o aluguel e você quer retomar o imóvel, o Schroeder Advogados pode avaliar a sua situação. Fale conosco pelo WhatsApp (47) 3365-3636.
