Quem mora há muitos anos num imóvel que nunca foi passado para o seu nome costuma adiar a usucapião por um motivo simples. Ninguém sabe dizer quanto custa a usucapião nem quanto tempo ela leva. A resposta mais honesta é que depende do caminho escolhido e do estado dos documentos. Mas dá para ter uma ideia bem clara antes de começar.
Existem duas vias. A usucapião em cartório, chamada extrajudicial, é a mais rápida, mas costuma custar mais, porque os emolumentos do cartório são calculados sobre o valor do imóvel e pagos à vista. A usucapião judicial é mais lenta e, em muitos casos, mais barata, sobretudo quando o interessado tem direito à gratuidade da justiça. Ela também é a única saída quando alguém discorda ou quando falta um documento que só o juiz pode suprir. As duas levam ao mesmo resultado, que é a matrícula do imóvel registrada no seu nome.
Este texto mostra o que entra na conta, quanto costuma custar cada via, quanto tempo cada uma demora e o que faz o processo ficar mais caro ou mais lento. No fim há uma lista do que você precisa ter em mãos para a primeira conversa com o advogado.
O que entra na conta de uma usucapião
A usucapião não tem um preço único, porque ela soma serviços de pessoas diferentes. Há o trabalho técnico de medir o imóvel, o trabalho do cartório, as taxas do Estado e os honorários do advogado. Cada parte tem a sua tabela ou o seu orçamento, e o total varia conforme o tamanho e o valor do imóvel.
A despesa mais importante, e a que mais gente esquece, é a planta com memorial descritivo. Um engenheiro, arquiteto ou agrimensor precisa medir o terreno, desenhar os limites e assinar o documento com a responsabilidade técnica, a ART ou RRT. Sem isso o cartório não abre o procedimento e o juiz não julga o pedido. O preço depende da área e da dificuldade do levantamento. Um lote urbano comum custa bem menos que um sítio que exige georreferenciamento.
Depois vêm as certidões. São as certidões do imóvel no Registro de Imóveis, as certidões dos distribuidores cíveis e criminais em nome de quem pede e de quem consta na matrícula, e a certidão da prefeitura sobre o imóvel. Cada uma tem um valor pequeno, mas o conjunto chega a algumas centenas de reais.
Por último, o imposto. A usucapião é uma forma originária de adquirir a propriedade, e por isso não paga ITBI, o imposto municipal cobrado na compra e venda. Isso alivia o custo total nas duas vias. Alguns cartórios pedem uma declaração da prefeitura confirmando a não incidência antes de registrar, e isso faz parte do serviço do advogado.
Quanto custa a usucapião em cartório
A via extrajudicial está no art. 216-A da Lei de Registros Públicos. Ela exige advogado e tem três custos próprios, além da planta e das certidões.
O primeiro é a ata notarial. O tabelião de notas registra, num documento público, o tempo e as condições da posse. Ele ouve o interessado, examina contas de luz, água e IPTU, fotos antigas, recibos de obra e, se for o caso, vai até o imóvel. O valor segue a tabela de emolumentos do Estado e sobe quando há diligência no local.
O segundo é a notificação de quem consta na matrícula como proprietário e dos vizinhos de divisa, os confrontantes. Quem assina a planta concordando dispensa a notificação. Quem não assina precisa ser notificado pelo cartório, e cada notificação tem um custo. Desde 2017 o silêncio do notificado é entendido como concordância, o que resolveu um dos maiores entraves da via extrajudicial.
O terceiro é o registro na matrícula, cobrado pelo Registro de Imóveis conforme o valor do imóvel. É o item que mais varia. Em Santa Catarina ele segue a tabela estadual de emolumentos, que tem faixas progressivas. Um apartamento pequeno paga pouco. Um terreno valioso na orla paga bem mais.
Somando tudo, a via em cartório é a mais cara em despesas diretas. Ata notarial, notificações e registro são emolumentos tabelados, calculados sobre o valor do imóvel e pagos à vista, sem parcelamento e, em regra, sem gratuidade. Num imóvel urbano comum, o conjunto fica na casa de alguns milhares de reais, sem contar a planta e os honorários. Num imóvel valioso, o registro sozinho pode chegar a dezenas de milhares. O número exato só sai depois de saber o valor do imóvel, a área e quantos confrontantes precisam ser notificados.
Quanto custa a usucapião judicial
A ação judicial dispensa a ata notarial e as notificações pagas, e por isso costuma sair mais barata. As custas iniciais do Tribunal de Justiça são calculadas sobre o valor da causa, que normalmente é o valor do imóvel, mas têm teto e ficam bem abaixo dos emolumentos somados do cartório. Quem não tem condições de pagar sem prejuízo do próprio sustento pode pedir a gratuidade da justiça. Na usucapião especial urbana, aquela de até 250 metros quadrados usada como moradia por quem não tem outro imóvel, o Estatuto da Cidade garante a gratuidade da justiça e também do registro final da sentença.
Além disso, o juiz costuma determinar uma perícia quando a planta apresentada é contestada ou quando os limites não batem com a matrícula. O perito é pago por quem pede a usucapião, salvo gratuidade. Em processos sem disputa, a planta assinada pelo profissional habilitado costuma bastar, e a perícia é dispensada.
Há também os editais. O processo exige a citação, por edital, de eventuais interessados desconhecidos. Esse custo é baixo, mas existe. As Fazendas Públicas da União, do Estado e do Município são intimadas para dizer se têm interesse no imóvel, e isso não gera despesa para o autor.
No total, a via judicial costuma ser a mais barata em despesas diretas, e com gratuidade o custo se resume à planta e aos honorários. O preço dela é o tempo, como se vê a seguir.
Quanto tempo demora cada caminho
A usucapião em cartório, com a documentação completa e sem oposição, costuma levar de seis meses a um ano. Esse prazo conta a partir do protocolo no Registro de Imóveis. Antes disso há a fase de preparação, que inclui medir o imóvel, colher as assinaturas dos confrontantes e lavrar a ata notarial. Em muitos casos essa fase leva de um a três meses e depende mais da agenda do profissional técnico do que do cartório.
A usucapião judicial varia de dois a cinco anos, conforme a comarca e a complexidade. O que mais alonga o processo são as citações por edital, a espera pela manifestação das Fazendas Públicas, a perícia e eventuais recursos. Quando não há disputa, o processo anda melhor, mas ainda assim raramente termina em menos de dois anos.
Existe um atalho importante que muita gente não conhece. Se o pedido no cartório for rejeitado por algum motivo, os documentos já produzidos aproveitam na ação judicial. A planta, o memorial, as certidões e a própria ata notarial entram no processo como prova. Por isso começar pelo cartório raramente é tempo perdido.
O que faz a usucapião ficar mais cara e mais demorada
Quatro situações são as que mais encarecem e atrasam o pedido. A primeira é a matrícula desatualizada ou inexistente. Quando o imóvel nunca foi registrado ou a descrição na matrícula não permite localizá-lo, o cartório precisa abrir matrícula nova, e isso exige um levantamento técnico mais detalhado.
A segunda é o confrontante que não assina. Cada vizinho que se recusa a concordar com a planta precisa ser notificado. Se ele responder discordando, a via extrajudicial se encerra e o caso vai para o juiz. O silêncio ajuda, a discordância trava.
A terceira é a prova da posse fraca. Quem guardou contas, recibos, fotos e tem vizinhos antigos dispostos a confirmar o tempo de moradia faz uma ata notarial simples e barata. Quem não tem nada disso precisa reconstruir a história, e isso custa tempo.
A quarta é a área que precisa de georreferenciamento. Imóveis rurais exigem o georreferenciamento certificado pelo INCRA, cujo custo é bem maior que o de uma planta urbana. Terrenos urbanos grandes ou com divisas confusas também podem exigir um trabalho de campo mais caro.
Quando a usucapião não é o caminho
Nenhum valor justifica entrar numa usucapião que não vai prosperar. Imóveis públicos não podem ser usucapidos, e isso inclui terrenos de marinha e áreas da União ou do Município. Quem ocupa o imóvel por empréstimo, aluguel ou permissão do dono exerce a posse em nome dele, e esse tempo não conta. Quem tem contrato de compra e venda quitado e vendedor localizável costuma resolver mais rápido pela adjudicação compulsória.
Também é preciso respeitar o prazo de cada modalidade. O Código Civil exige quinze anos na usucapião extraordinária, reduzidos para dez quando há moradia ou obras, e cinco anos na especial urbana e na rural. Quem ainda não completou o prazo pode começar a organizar as provas, mas não pode pedir. O artigo Usucapião: como funciona, quais são os prazos e como regularizar o seu imóvel detalha cada modalidade.
O que você precisa ter em mãos
A primeira conversa com o advogado rende muito mais quando o interessado já reuniu alguns papéis. São estes os principais:
- documentos pessoais e certidão de casamento ou de união estável, quando houver;
- o que existir sobre o imóvel, como matrícula antiga, contrato de gaveta, recibos ou escritura em nome de terceiro;
- carnês de IPTU, contas de luz e água mais antigas que conseguir localizar;
- fotos antigas, recibos de obra e qualquer prova de quando a posse começou;
- nome e endereço dos vizinhos de divisa.
Com isso o advogado consegue dizer qual modalidade se aplica, se o cartório é viável e quanto o procedimento deve custar no seu caso. Se preferir entender primeiro o caminho completo, veja a página sobre usucapião de imóveis.
Perguntas frequentes
Usucapião paga ITBI?
Não. A usucapião é aquisição originária da propriedade, e o ITBI só incide em transmissões entre pessoas. Alguns cartórios pedem uma declaração da prefeitura confirmando a não incidência antes do registro.
Dá para fazer usucapião sem advogado?
Não. A lei exige advogado tanto na via judicial quanto na usucapião em cartório. O pedido extrajudicial é protocolado pelo advogado, que também acompanha as notificações e responde às exigências do oficial.
Quem não tem dinheiro consegue fazer usucapião?
Sim, pela via judicial. A gratuidade da justiça pode ser pedida em qualquer modalidade, e na usucapião especial urbana o Estatuto da Cidade a garante, inclusive para o registro final. A via em cartório não tem gratuidade, e os emolumentos são pagos à vista.
O vizinho precisa concordar?
Na via extrajudicial, o ideal é que os confrontantes assinem a planta. Quem não assinar será notificado, e o silêncio vale como concordância. Só a discordância expressa impede o cartório de prosseguir, e nesse caso o pedido segue para a Justiça.
Quanto tempo de posse eu preciso ter?
Depende da modalidade. São cinco anos na usucapião especial urbana e na rural, dez anos na ordinária e na extraordinária com moradia ou obras, e quinze anos na extraordinária comum. O tempo do antecessor pode ser somado ao seu em algumas situações.
Se o cartório negar, perdi o dinheiro?
Não. A planta, o memorial, as certidões e a ata notarial servem como prova na ação judicial. O que foi gasto na preparação aproveita no processo.
Conclusão
A usucapião tem custo e prazo previsíveis quando o imóvel está bem documentado e os vizinhos concordam. Quem pode pagar os emolumentos à vista resolve em cartório em menos de um ano. Quem precisa economizar, ou tem direito à gratuidade, segue pela via judicial e troca dinheiro por tempo. Quando há oposição ou documento faltando, a via judicial é a única, e o que foi preparado para o cartório não se perde.
O Schroeder Advogados atua em Direito Imobiliário, com usucapião extrajudicial e judicial, regularização e registro de imóveis, com sede em Camboriú/SC e atendimento em todo o Brasil.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o seu caso. Se você quer saber quanto custa a usucapião do seu imóvel, o Schroeder Advogados pode avaliar a sua situação. Fale conosco pelo WhatsApp (47) 3365-3636.
