Ações Possessórias

Ações Possessórias

Invadiram o seu terreno, alguém derrubou a cerca ou ameaça ocupar o imóvel. A lei protege quem tem a posse, mesmo sem escritura, e o tempo entre o problema e a ação define quais ferramentas estarão disponíveis. O Schroeder Advogados conduz ações possessórias em Camboriú, Balneário Camboriú, Itapema e em todo o Brasil, tanto para quem precisa retomar o imóvel quanto para quem precisa se defender.

O Código Civil define possuidor como quem exerce, de fato, algum dos poderes do proprietário, como morar, cercar, plantar ou alugar (art. 1.196). É essa situação de fato que as ações possessórias protegem. A escritura prova a propriedade, e a propriedade se discute em outra ação, a reivindicatória. Por isso o art. 557 do Código de Processo Civil proíbe que, enquanto a ação possessória corre, as partes discutam quem é o dono, e o art. 1.210, §2º, do Código Civil diz que alegar propriedade não impede a reintegração ou a manutenção da posse.

Atuamos para proprietários, compradores com contrato de gaveta, locadores, herdeiros, condomínios, produtores rurais e empresas. Trabalhamos também em desocupações, esbulhos rurais e urbanos, conflitos coletivos de invasão e na defesa de quem é acusado de esbulho e tem posse legítima ou contrato que a justifique.

Esbulho, turbação e ameaça

O art. 1.210 do Código Civil e o art. 560 do CPC separam três situações, e cada uma tem a sua ação. Quem perdeu a posse por invasão sofreu esbulho e pede a reintegração de posse. Quem continua no imóvel, mas sofre perturbação (a cerca derrubada, o vizinho que avança o muro, alguém que entra todo dia), sofreu turbação e pede a manutenção de posse. Quem ainda não foi invadido, mas tem justo receio de que isso aconteça, pede o interdito proibitório, que é uma ordem judicial para que o outro se abstenha, com multa em caso de descumprimento (art. 567 do CPC).

Errar o nome da ação não prejudica. O art. 554 do CPC permite ao juiz conceder a proteção adequada mesmo que o autor tenha pedido outra, desde que os fatos estejam provados. A mesma ação admite pedir, junto com a posse, a indenização pelos prejuízos e pelos frutos perdidos, além de medidas para impedir nova invasão (art. 555). Do outro lado, o réu pode se defender e, na própria contestação, pedir a posse para si e indenização, sem precisar de outro processo (art. 556).

O prazo de ano e dia e a liminar

O ponto que mais muda o resultado é a data da invasão. Quando a ação é proposta em até um ano e um dia depois do esbulho ou da turbação, ela segue o rito especial do CPC (art. 558), e o juiz pode conceder a liminar de reintegração ou manutenção sem ouvir a outra parte, desde que a petição inicial venha bem instruída (art. 562). Se a prova documental não for suficiente, o juiz marca uma audiência de justificação, em que o autor ouve testemunhas e, convencido, expede o mandado em seguida (art. 563).

Passado esse prazo, a ação continua sendo possessória, mas corre pelo procedimento comum (art. 558, parágrafo único). A tutela de urgência ainda é possível, porém com exigência maior de prova e, em regra, com a oitiva do réu. Em conflitos coletivos, com muitas famílias no imóvel e invasão antiga, o art. 565 do CPC obriga o juiz a designar audiência de mediação antes de decidir a liminar, com participação do Ministério Público e, quando houver pessoas em vulnerabilidade, da Defensoria Pública. Por isso a rapidez em procurar orientação faz tanta diferença. Cada semana de espera reduz as opções.

O que precisa ser provado

O art. 561 do CPC lista o que o autor tem de demonstrar. A posse anterior, o esbulho ou a turbação praticados pelo réu, a data em que isso aconteceu e, conforme o caso, a perda da posse ou a sua continuação. A escritura ajuda, mas não substitui a prova da posse. Servem contas de água e luz, IPTU ou ITR pagos, contratos de compra e venda ou de locação, fotos antigas e recentes, notas de materiais de construção, boletim de ocorrência e testemunhas que viram a invasão.

Há um cuidado com o que a lei chama de posse justa. O art. 1.200 do Código Civil diz que a posse é justa quando não foi adquirida com violência, às escondidas ou por abuso de confiança. Quem entrou no imóvel dessas formas tem dificuldade para pedir proteção contra o possuidor anterior. O mesmo vale para quem ocupa bem público, que, segundo a Súmula 619 do STJ, exerce mera detenção e não tem posse a proteger.

Retomar por conta própria

O art. 1.210, §1º, do Código Civil autoriza o possuidor a se defender ou retomar o imóvel por sua própria força, mas só se agir logo após a agressão e sem passar do necessário. A lei chama isso de legítima defesa da posse e desforço imediato. Passado o momento inicial, com os invasores instalados, a retomada pela força pode configurar crime de exercício arbitrário das próprias razões e ainda enfraquece a ação judicial, porque transforma a vítima em agressor. Quem não presenciou a invasão só perde a posse se, ao saber dela, deixar de tentar a retomada ou for repelido com violência ao tentar (art. 1.224). Na prática, o caminho seguro é registrar a ocorrência, reunir provas e ingressar com a ação.

Inquilino, comodatário e defesa do acusado

Nem toda recusa em sair do imóvel é invasão. Se quem está lá entrou por contrato de locação, o caminho é a ação de despejo, regida pela Lei do Inquilinato. Se entrou por empréstimo gratuito, chamado comodato, ou por tolerância do dono, é preciso notificar antes, dando prazo para desocupar. Só depois do prazo vencido existe esbulho e cabe a reintegração. Entrar com a ação errada custa tempo e dinheiro.

Também atuamos na defesa de quem recebe uma ação possessória. Muitas vezes o réu tem contrato de compra e venda não registrado, comprovantes de pagamento ou posse antiga o bastante para discutir usucapião. O art. 556 do CPC permite que ele peça a proteção possessória na própria contestação, e a alegação de usucapião, quando bem documentada, pode levar à improcedência do pedido do autor.

Leia também

• Direito Imobiliário: visão geral da área
• Invadiram meu terreno: como retomar o imóvel na Justiça
• Inquilino não paga o aluguel? Como funciona o despejo
• Usucapião de imóveis
• Divisão e demarcação

Perguntas frequentes

Invadiram meu terreno. Posso tirar os invasores por conta própria?

Só no momento da invasão e com meios proporcionais, como permite o art. 1.210, §1º, do Código Civil. Depois disso, a retomada pela força pode configurar crime e prejudica a ação judicial. O caminho é a reintegração de posse.

Quanto tempo leva uma reintegração de posse?

Com a petição bem instruída e dentro do prazo de ano e dia, a liminar pode sair em dias ou poucas semanas, e o mandado resolve o problema prático. O processo completo, até a sentença, varia bastante conforme a comarca e a complexidade da prova.

Preciso ter escritura para pedir reintegração?

Não. A ação possessória exige prova da posse, como contas, benfeitorias, fotos e testemunhas (art. 561 do CPC). A escritura ajuda, mas quem tem título e nunca teve posse usa outra ação, a reivindicatória.

Invadiram há mais de um ano. Ainda cabe reintegração de posse?

Cabe. A ação continua sendo possessória, mas deixa o rito especial e segue o procedimento comum (art. 558 do CPC). A liminar fica mais difícil e, em conflitos coletivos, o juiz precisa tentar a mediação antes de decidir.

O invasor pode alegar que é o dono?

Pode alegar, mas isso não impede a reintegração. O art. 1.210, §2º, do Código Civil e o art. 557 do CPC separam a discussão da posse da discussão da propriedade. Quem se diz dono precisa provar isso em ação própria.

Fui citado em uma ação de reintegração de posse. O que fazer?

Procure um advogado dentro do prazo de contestação, que é de quinze dias. Na própria defesa é possível pedir a posse para si e indenização (art. 556 do CPC), além de discutir usucapião quando a posse for antiga e documentada.