Corretor, banco, cartório, prefeitura. A compra de um imóvel já envolve tanta gente que muitos compradores hesitam em acrescentar mais um profissional à conta. A resposta depende do que está em jogo. O negócio costuma consumir anos de economia ou décadas de financiamento. Nele, o advogado para comprar imóvel é a única pessoa da mesa cujo interesse coincide integralmente com o seu.
O corretor é remunerado quando a venda acontece. O banco quer a garantia. O cartório confere a forma do ato. Nenhum deles tem a função de descobrir que o vendedor responde a uma execução que pode anular a venda. Nem que a área construída não está averbada ou que a cláusula de multa do contrato é desproporcional. Este artigo explica o que faz o advogado para comprar imóvel e em que etapas ele atua. Mostra quanto costuma custar e em que situações a contratação deixa de ser opcional.
O que faz o advogado para comprar imóvel
O trabalho tem quatro frentes, que seguem a ordem natural do negócio. Primeiro, a análise documental do imóvel e do vendedor, a chamada due diligence. Depois, a negociação e a redação ou revisão do contrato. Em seguida, o acompanhamento da escritura e do pagamento de tributos. Por fim, o registro na matrícula, que é o momento em que a propriedade de fato se transfere.
Em cada uma dessas etapas há decisões que mudam o risco do negócio. Poucas delas o comprador consegue tomar sozinho com segurança. A seguir, o que acontece em cada uma.
Análise da matrícula e das certidões
A matrícula atualizada do imóvel, obtida no Cartório de Registro de Imóveis, é o ponto de partida. O advogado lê a cadeia de proprietários em busca de falhas e confere se o vendedor é mesmo o dono. Verifica ônus como hipoteca, alienação fiduciária, penhora e usufruto. Compara a área e a descrição registradas com a realidade e identifica se a construção está averbada.
Em seguida vêm as certidões do vendedor e do cônjuge. Distribuidores cíveis, trabalhistas, criminais e federais, nas comarcas em que ele reside e em que fica o imóvel. Além disso, protestos e débitos fiscais. Essas certidões protegem o comprador contra a fraude à execução. É a hipótese em que uma dívida do vendedor alcança o imóvel mesmo depois de vendido. Completam o quadro as certidões do próprio bem, como a negativa de IPTU e a declaração de quitação do condomínio. Esses débitos acompanham o imóvel. Detalhamos cada um desses pontos no artigo Os 5 riscos ocultos ao comprar um imóvel.
Quando o vendedor é empresa, a análise se estende à pessoa jurídica e aos sócios. Quando o imóvel é na planta, inclui o memorial de incorporação e o registro da incorporação na matrícula do terreno. Também a existência de patrimônio de afetação.
O contrato de compra e venda
O contrato que a imobiliária ou a construtora apresenta foi escrito para proteger quem o escreveu. O advogado para comprar imóvel revisa ou redige o instrumento com atenção aos pontos que viram disputa. A forma e as condições de pagamento, com o que acontece em caso de atraso de cada lado. A data e as condições de entrega da posse. A responsabilidade por ITBI, escritura, registro e eventuais débitos anteriores. As multas, que precisam ser proporcionais. A cláusula de arrependimento, quando houver. E, sobretudo, as declarações do vendedor sobre a inexistência de dívidas, ações e ônus. Elas servem de base para responsabilizá-lo depois.
Nos imóveis na planta, a revisão alcança o prazo de tolerância, as regras de reajuste do saldo e as condições de desistência. A devolução de valores, nesse caso, é limitada pela Lei do Distrato. Em negócios entre particulares, o advogado também orienta sobre sinal e arras. E sobre a conveniência de registrar o compromisso na matrícula, o que protege o comprador contra terceiros antes mesmo da escritura.
Escritura, ITBI e registro
Lavrada a escritura no tabelionato, o negócio ainda não está concluído. O ITBI precisa ser pago ao município, e a escritura precisa ser levada ao Registro de Imóveis. Só com o registro na matrícula a propriedade se transfere. Até lá, o vendedor continua sendo o dono perante a lei, e o imóvel pode ser atingido por dívidas dele.
O advogado conduz essa etapa. Confere a minuta da escritura antes da assinatura, acompanha o cálculo do imposto, apresenta o título a registro e verifica a matrícula atualizada ao final. Também identifica quando é possível pagar menos ITBI de forma legítima. É o caso das aquisições com financiamento habitacional, que em muitos municípios têm alíquota reduzida sobre a parte financiada.
Quando o advogado para comprar imóvel deixa de ser opcional
Há situações em que a contratação é quase obrigatória, pelo tamanho do risco. Compra de imóvel sem matrícula ou por contrato de gaveta. Vendedor que é empresa, espólio ou pessoa com muitas ações. Imóvel com construção não averbada ou com área divergente. Terreno próximo a rio, mar ou encosta, sujeito a restrições ambientais. Compra em leilão, que tem regras próprias de desocupação e de dívidas. Permuta, dação ou negócio com pagamento parcelado longo. E compra na planta de construtora sem histórico conhecido.
Nos demais casos, a decisão é de custo e benefício. A análise documental completa leva de alguns dias a duas semanas e custa uma fração pequena do valor do imóvel. O prejuízo que ela evita pode chegar ao imóvel inteiro.
Quanto custa e como funciona a contratação
Os honorários variam conforme a complexidade e o valor do negócio. Costumam ser cobrados por etapa, com um valor para a due diligence e outro para o acompanhamento até o registro. Outra forma é o percentual sobre o valor da compra, que em geral fica bem abaixo da comissão de corretagem. O custo das certidões e dos emolumentos de cartório é separado e é informado antes.
O trabalho começa com o envio da matrícula, do contrato proposto e dos dados do vendedor. Em poucos dias o comprador recebe um parecer escrito com os riscos encontrados e as providências necessárias. E a recomendação de seguir, renegociar ou desistir. É nesse parecer que a contratação se paga.
Perguntas frequentes
É obrigatório ter advogado para comprar imóvel?
Não. A lei não exige advogado na compra e venda. A contratação é uma decisão de segurança, recomendável sempre que o valor envolvido for relevante ou houver qualquer sinal de irregularidade na documentação.
O corretor já não faz essa análise?
O corretor intermedeia o negócio e é remunerado pela venda. Ele pode reunir documentos, mas não tem a função de analisar riscos jurídicos nem de redigir o contrato em defesa do comprador.
O banco que financia já confere a documentação?
O banco confere o que interessa à garantia dele. Ele não analisa, por exemplo, dívidas de condomínio, divergências de área sem reflexo na avaliação ou cláusulas contratuais entre comprador e vendedor.
Quanto tempo leva a análise de documentos?
De alguns dias a duas semanas, conforme a quantidade de certidões e a complexidade da matrícula. Em negócios urgentes, a análise preliminar pode ser feita em dois ou três dias.
O advogado pode participar da negociação do preço?
Pode e costuma fazer diferença. Problemas encontrados na documentação, como construção não averbada ou dívidas, são argumentos legítimos para renegociar o valor. Ou para exigir que o vendedor resolva antes da escritura.
Comprei sem advogado e agora descobri um problema. Ainda dá para fazer algo?
Depende do problema e do tempo. Vícios na documentação, dívidas ocultas e descumprimento do contrato podem fundamentar ações contra o vendedor. Quanto antes a situação for avaliada, mais alternativas existem.
O escritório atende compradores de outras cidades?
Sim. A análise documental e a revisão do contrato são feitas a distância, com reuniões por videoconferência. Para imóveis em Camboriú, Balneário Camboriú e Itajaí, acompanhamos presencialmente a escritura e o registro.
Conclusão
O advogado para comprar imóvel atua onde os riscos realmente estão. Na matrícula, nas certidões, no contrato e no registro. Ele é o único profissional do negócio que representa apenas o comprador. O custo da sua atuação é pequeno diante do valor que protege. Em negócios simples, a análise documental dá tranquilidade. Em negócios complexos, ela evita a perda do imóvel.
O Schroeder Advogados atua em compra e venda de imóveis, com análise de documentos, contratos, escrituras e registros, em Camboriú, Balneário Camboriú, Itajaí e em todo o Brasil.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o seu caso. Se você está comprando um imóvel e quer segurança antes de assinar, o Schroeder Advogados pode avaliar a documentação. Fale conosco pelo WhatsApp (47) 3365-3636.
