Receber as chaves do imóvel novo deveria encerrar a ansiedade da compra. Para muita gente, é quando ela começa. A infiltração aparece na primeira chuva forte. O piso estufa, a rachadura cruza a parede da sala, o ralo não escoa, a porta não fecha. Os vícios construtivos são os defeitos do imóvel que decorrem de falha de projeto, de execução ou de material. O comprador tem direitos claros diante deles.
O que a maioria das pessoas não sabe é que a garantia da construtora não termina quando o manual do proprietário diz. A lei prevê prazos diferentes para defeitos diferentes. Boa parte das negativas que as construtoras enviam por e-mail não resiste a uma análise jurídica. Este artigo explica o que são vícios construtivos, quem responde por eles e quais são os prazos. Mostra também o que você pode exigir e como agir desde a primeira goteira.
O que são vícios construtivos
Vício construtivo é toda falha originada da construção que torna o imóvel impróprio ao uso ou lhe diminui o valor. Pode ser de projeto, quando o erro está na concepção. De execução, quando a obra foi mal feita. Ou de material, quando o produto empregado era inadequado ou de má qualidade.
Os exemplos mais frequentes na região são infiltrações em lajes, fachadas e áreas molhadas. Trincas e fissuras em paredes e pisos. Descolamento de revestimentos e pastilhas de fachada, problemas elétricos e hidráulicos, portas e esquadrias desalinhadas. Impermeabilização falha em sacadas e piscinas. E recalque de fundações, que se manifesta em rachaduras diagonais e desnível de pisos. Em prédios, há ainda os vícios nas áreas comuns, de responsabilidade coletiva do condomínio.
A lei distingue os vícios aparentes, perceptíveis na vistoria de entrega, dos vícios ocultos, que só aparecem com o uso. A diferença importa para o prazo.
Quem responde pelos vícios construtivos
A construtora e a incorporadora respondem de forma solidária pelos vícios do imóvel. O comprador pode cobrar de qualquer uma delas, e elas acertam entre si depois. Mesmo com venda por imobiliária ou financiamento bancário, a responsabilidade principal continua sendo de quem construiu e incorporou.
A relação entre comprador e construtora é de consumo, o que atrai o Código de Defesa do Consumidor. A responsabilidade é objetiva, ou seja, independe de culpa. Basta provar o defeito e o nexo com a construção. A construtora só se livra em três hipóteses. Mau uso, reforma feita pelo comprador ou falta de manutenção prevista no manual, e cabe a ela provar. Esse é o argumento mais usado nas negativas, e é também o mais fácil de rebater com perícia.
Quando o vício afeta a solidez e a segurança da edificação, aplica-se ainda o artigo 618 do Código Civil. Ele impõe ao construtor garantia de cinco anos por esses problemas estruturais, independentemente de qualquer cláusula contratual.
Os prazos para reclamar de vícios construtivos
Aqui mora a maior confusão, e as construtoras se aproveitam dela. O manual do proprietário costuma trazer uma tabela de garantias por item, com prazos de um, dois, três ou cinco anos. Essa tabela é referência técnica, mas não limita os direitos do comprador.
Pelo Código de Defesa do Consumidor, o prazo para reclamar de vício aparente é de noventa dias, contados da entrega das chaves. Para vício oculto, os noventa dias só começam a correr quando o defeito se torna evidente. Isso pode acontecer anos depois da entrega. A reclamação formal à construtora suspende esse prazo até a resposta negativa por escrito.
Para os vícios que comprometem a solidez e a segurança, a garantia legal é de cinco anos. O STJ entende que, surgindo o problema nesse período, o comprador tem dez anos para ajuizar a ação de reparação, com base no prazo geral do Código Civil. Na prática, uma rachadura estrutural que aparece no quarto ano após a entrega ainda pode ser cobrada judicialmente por muito tempo.
A regra de ouro é simples. Ao notar o defeito, reclame por escrito imediatamente. É a reclamação documentada que preserva os prazos.
O que você pode exigir da construtora
Diante de vícios construtivos, o comprador tem três caminhos, à sua escolha. O reparo do defeito pela própria construtora, em prazo razoável, que a lei fixa em trinta dias para vícios de produto. O abatimento proporcional do preço, quando o defeito diminui o valor do imóvel mas não impede o uso. Ou a resolução do contrato, com devolução do que foi pago e indenização. Essa última hipótese vale para os casos graves, em que o imóvel se torna impróprio para o fim a que se destina.
Além disso, cabe indenização pelos prejuízos materiais. Móveis danificados por infiltração, aluguel de outro imóvel durante a obra de reparo e gastos com perícia particular. E cabe dano moral quando o problema ultrapassa o aborrecimento comum. É o caso da infiltração prolongada que torna cômodos inabitáveis, do risco à segurança da família ou do descaso reiterado da construtora após sucessivas reclamações. Os tribunais catarinenses têm fixado valores que variam conforme a gravidade e o tempo de exposição ao problema.
Quando o comprador prefere fazer o reparo por conta própria, para não esperar, pode cobrar o valor gasto. A condição é documentar o defeito antes da obra, com fotos, vídeos e, se possível, laudo técnico.
Vícios nas áreas comuns do condomínio
Infiltração na garagem, pastilhas que caem da fachada, piscina que vaza, elevadores com defeito recorrente. Quando o vício atinge as áreas comuns, quem cobra da construtora é o condomínio, representado pelo síndico, com autorização da assembleia. O prazo e os direitos são os mesmos, e a prova costuma ser feita por perícia de engenharia contratada pelo condomínio.
É comum que as construtoras aproveitem a assembleia de instalação do condomínio para obter quitação dos vícios aparentes. Vale examinar com cuidado o que foi assinado nesse momento, porque a quitação de vícios aparentes não alcança os ocultos.
Como agir ao identificar o defeito
O primeiro passo é documentar. Fotos e vídeos datados, de preferência com a evolução do problema ao longo das semanas. O segundo é reclamar por escrito à construtora, pelo canal oficial de assistência técnica, guardando o protocolo e a resposta. O terceiro vale se a construtora negar ou não resolver em prazo razoável. É obter um laudo de engenheiro ou arquiteto que descreva o vício, a causa provável e o custo de reparo.
Com esses três elementos, a reclamação no consumidor.gov.br ou no Procon costuma destravar casos simples. Nos demais, a ação judicial pede o reparo ou a indenização, e o juiz nomeia perito para confirmar a causa do defeito. Quando há risco à segurança ou o imóvel está inabitável, cabe pedido de tutela de urgência para que a construtora repare de imediato.
Se o seu problema é com o atraso na entrega ou com a desistência do imóvel na planta, veja o artigo sobre desistência do apartamento na planta.
Perguntas frequentes
A garantia do imóvel novo é de quanto tempo?
Depende do defeito. Noventa dias para vícios aparentes e noventa dias a partir do aparecimento para vícios ocultos. Cinco anos para problemas de solidez e segurança, com prazo de dez anos para a ação judicial a partir do surgimento do defeito.
A construtora disse que a garantia do item venceu. Isso encerra o assunto?
Não necessariamente. A tabela do manual do proprietário é referência técnica e não limita os prazos legais. Vícios ocultos e estruturais podem ser cobrados muito depois dos prazos da tabela.
A construtora alega falta de manutenção. O que fazer?
Esse é o argumento mais comum. Ele exige que a construtora prove que a manutenção prevista no manual deixou de ser feita e que isso causou o defeito. Um laudo técnico independente costuma demonstrar que a causa é construtiva.
Posso consertar por conta própria e cobrar depois?
Pode, desde que documente o defeito antes do reparo, com fotos, vídeos e preferencialmente laudo, e guarde os comprovantes dos gastos. Sem essa prova prévia, a cobrança fica difícil.
Infiltração em apartamento novo dá dano moral?
Pode dar, quando o problema é prolongado, torna cômodos inutilizáveis, afeta a saúde da família ou a construtora ignora as reclamações. O simples defeito reparado em prazo razoável, em regra, não gera dano moral.
Quem cobra os defeitos da área comum?
O condomínio, por meio do síndico, com autorização da assembleia. Os moradores individualmente só cobram os defeitos das suas unidades.
Quanto tempo leva um processo por vícios construtivos?
Com perícia judicial, de dois a quatro anos em média. Muitos casos terminam em acordo depois do laudo pericial, quando a construtora percebe que o defeito ficou comprovado.
Conclusão
Vícios construtivos são frequentes e têm solução jurídica bem definida. A construtora responde de forma objetiva, e os prazos legais são mais generosos do que a tabela do manual sugere. O comprador pode escolher entre reparo, abatimento do preço ou desfazimento do negócio, além de indenização pelos prejuízos. O que faz a diferença é agir cedo e documentar tudo, da primeira foto ao laudo técnico.
O Schroeder Advogados atua em Direito Imobiliário e do Consumidor, em ações contra construtoras por defeitos de construção, em Camboriú, Balneário Camboriú, Itajaí e em todo o Brasil.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o seu caso. Se o seu imóvel novo apresenta vícios construtivos e a construtora não resolve, o Schroeder Advogados pode avaliar a sua situação. Fale conosco pelo WhatsApp (47) 3365-3636.
