A compra de um imóvel costuma ser a maior decisão financeira da vida de uma família. Mesmo assim, boa parte dos negócios é fechada com base na visita e na conversa com o corretor. A matrícula recebe uma olhada rápida. Os riscos ao comprar imóvel raramente aparecem na vistoria. Eles estão nos documentos, nas certidões e no passado do vendedor. Costumam se revelar meses ou anos depois, quando já não há mais o que fazer.
A lei protege o comprador de boa-fé, mas exige que ele tenha sido diligente. Quem compra sem conferir as certidões não consegue, depois, alegar que não sabia. Por isso este artigo lista os cinco riscos ao comprar imóvel que mais geram prejuízo na prática do escritório. Explica por que cada um existe e mostra o que fazer para neutralizá-lo antes de assinar.
1. Riscos ao comprar imóvel de quem tem dívidas: a venda pode ser anulada
O primeiro e mais grave dos riscos ao comprar imóvel é a chamada fraude à execução. Quando o vendedor responde a processo que pode levá-lo à insolvência, a venda do imóvel pode ser declarada ineficaz. O bem volta a responder pela dívida, mesmo já estando no nome do comprador. O comprador perde o imóvel e fica com um crédito contra um vendedor que, por definição, não tem como pagar.
A Súmula 375 do STJ exige, para a fraude, que haja registro da penhora na matrícula ou prova de má-fé do comprador. Só que os tribunais costumam reconhecer a má-fé quando as certidões dos distribuidores apontavam a ação e o comprador nem sequer as pediu. Daí a importância das certidões de distribuidores cíveis, trabalhistas e federais em nome do vendedor, do cônjuge e, se for empresa, dos sócios. Elas devem ser expedidas nas comarcas onde ele mora e onde fica o imóvel. Vale também a certidão de protestos e a consulta de débitos fiscais. Com as certidões limpas na data da compra, o comprador fica em posição muito mais segura para provar a boa-fé.
2. A matrícula não conta a história toda
A matrícula atualizada, expedida nos últimos trinta dias pelo Cartório de Registro de Imóveis, é o documento central da compra. Ela mostra quem é o dono, as medidas, os ônus registrados e as transmissões anteriores. Mesmo assim, há armadilhas.
A primeira é a matrícula desatualizada. Uma certidão de seis meses atrás pode não mostrar uma penhora recente. A segunda é a cadeia de transmissões com falhas. Um antigo proprietário falecido cujo inventário nunca foi registrado, ou uma venda feita por procuração que depois se revelou falsa. A terceira é a divergência entre a área registrada e a área real. Ela é comum em imóveis antigos, trava financiamentos e exige retificação. E a quarta é o vendedor que vende por “contrato de gaveta” aquilo que ainda não está no nome dele.
A leitura técnica da matrícula identifica esses problemas. Quem não está acostumado costuma olhar apenas o nome do proprietário atual e passar adiante.
3. Dívidas que acompanham o imóvel
Alguns débitos são chamados de propter rem, porque aderem à coisa. Quem compra o imóvel assume essas dívidas. Vale mesmo que elas sejam anteriores à compra e que o contrato diga o contrário. O caso mais frequente é a dívida de condomínio. O STJ entende que o novo proprietário responde pelas cotas atrasadas, cabendo a ele cobrar o antigo dono depois. O IPTU em atraso segue a mesma lógica, e a prefeitura cobra de quem estiver no imóvel.
A solução é simples e muitas vezes ignorada. Antes de fechar, exigir a declaração de quitação do síndico ou da administradora e a certidão negativa de IPTU da prefeitura. Em imóveis com água e luz em nome do vendedor, também os comprovantes de pagamento recentes. Esses documentos custam pouco e evitam herdar uma dívida de anos.
4. A construção existe, mas não está no papel
Em Camboriú, Balneário Camboriú e em todo o litoral catarinense, é muito comum que a casa tenha sido ampliada. A edícula virou quitinete, o terreno foi murado além da divisa. Nada disso aparece na matrícula se a construção não foi averbada. A diferença entre o que existe e o que está registrado cria três problemas. O banco não financia, a prefeitura pode exigir regularização ou demolição, e o valor de mercado cai.
Averbar uma construção exige habite-se, certidão negativa de débitos da obra junto à Receita Federal e, em muitos municípios, projeto aprovado. Quando a obra foi feita fora dos parâmetros do plano diretor, a regularização pode ser impossível. Por isso o comprador precisa comparar a área construída registrada com a área real. Havendo diferença, negocia o preço ou exige que o vendedor regularize antes da escritura. Em terrenos próximos a rios, mar ou encostas, vale ainda verificar restrições ambientais e áreas de preservação. Elas podem tornar parte do lote inutilizável.
5. Riscos ao comprar imóvel na planta
O quinto dos riscos ao comprar imóvel é específico de quem compra na planta. A construtora pode atrasar, entregar com defeitos ou, no pior cenário, quebrar antes de concluir. A proteção do comprador depende de três verificações. Se a incorporação está registrada na matrícula do terreno. Se existe patrimônio de afetação, que separa os recursos daquela obra do restante da empresa. E qual é o histórico de entregas da construtora.
O contrato também merece leitura atenta. Cláusulas de tolerância de 180 dias são válidas, mas prazos maiores e multas desproporcionais podem ser questionados. Em caso de desistência, a Lei do Distrato limita a retenção da construtora. É o tema do artigo Desistir do apartamento na planta: quanto a construtora pode reter.
Como se proteger dos riscos ao comprar imóvel
A prevenção segue uma sequência lógica. Primeiro, a matrícula atualizada e as certidões do imóvel. Depois, as certidões pessoais do vendedor e do cônjuge, nas comarcas relevantes. Em seguida, a situação fiscal e condominial do bem. Então, a comparação entre o que existe fisicamente e o que está registrado. Por fim, o contrato. Ele deve distribuir riscos, prever o que acontece em caso de problema e condicionar o pagamento final ao registro.
Esse conjunto de verificações é a chamada due diligence imobiliária. Ela leva de alguns dias a duas semanas e custa uma fração do valor do negócio. É o que separa a compra segura da aposta. Explicamos o papel do advogado nesse processo no artigo Advogado para comprar imóvel: o que ele faz e quando vale a pena.
Perguntas frequentes
Quais certidões pedir do vendedor antes de comprar um imóvel?
Certidões dos distribuidores cíveis, criminais, trabalhistas e da Justiça Federal, certidão de protestos e certidões fiscais. Em nome do vendedor e do cônjuge, nas comarcas onde ele mora e onde fica o imóvel. Se o vendedor for empresa, também as da pessoa jurídica e dos sócios.
Comprei um imóvel e descobri dívida de condomínio antiga. Tenho que pagar?
Em regra, sim. A dívida de condomínio acompanha o imóvel. Você pode cobrar o antigo dono em ação de regresso, mas o condomínio pode exigir o pagamento de quem é proprietário hoje.
A escritura me protege contra fraude à execução?
A escritura registrada protege o comprador de boa-fé. A boa-fé, porém, é avaliada pelas certidões. Se as certidões do vendedor apontavam processos e você não as pediu, a Justiça pode entender que você assumiu o risco.
O que é patrimônio de afetação?
É o regime que separa o terreno e os recursos de uma incorporação do restante do patrimônio da construtora. Se a empresa quebrar, aquela obra fica protegida e pode ser concluída pelos próprios compradores.
Posso comprar um imóvel que não tem a construção averbada?
Pode, mas com desconto e ciência dos riscos. O banco não financia a parte não averbada, e a regularização pode ser cara ou inviável. O ideal é exigir a averbação antes da escritura.
Quanto tempo leva a análise de documentos antes de comprar?
Entre alguns dias e duas semanas, conforme a quantidade de certidões e a complexidade da matrícula. É um prazo pequeno diante do tamanho do investimento.
Vale a pena contratar advogado se já tenho corretor?
O corretor intermedeia o negócio e é remunerado pela venda. O advogado representa só o seu interesse, analisa os documentos e redige ou revisa o contrato. As funções são diferentes e complementares.
Conclusão
Os riscos ao comprar imóvel estão quase sempre fora da vista, nos documentos e no passado de quem vende. Certidões, matrícula atualizada, situação fiscal e condominial, regularidade da construção e saúde da construtora são os cinco pontos que concentram a maior parte dos prejuízos. Todos podem ser verificados antes da assinatura. A compra segura é a compra documentada.
O Schroeder Advogados atua em Direito Imobiliário, na análise de documentos, contratos e registros de compra e venda, em Camboriú, Balneário Camboriú, Itajaí e em todo o Brasil.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o seu caso. Se você está negociando um imóvel e quer segurança antes de assinar, o Schroeder Advogados pode avaliar a documentação. Fale conosco pelo WhatsApp (47) 3365-3636.
